다주택자면 꼭 확인 하세요,7월말 부동산 세제개편 모르고 넘어가면 종부세 폭탄!

요즘 모델하우스에서 상담을 하다 보면 집을 여러채 갖고 계신분들이 종종 하시는 질문이 있습니다. "이번에 세금 확 바뀐다던데, 이번에 분양권을 한개 더 사면 어떻게 되나요?" 뉴스에서는 어려운 말만 쏟아지니 불안한 게 당연합니다. 그래서 오늘은 7월 말 발표를 앞둔 부동산 세제 개편안을 상담하듯 쉽게 풀어드리겠습니다.

목차

1. 종합부동산세, 세율이 아니라 이것 으로 오릅니다
2. 실거주자는 보호하고 다주택자는 더 걷는다
3. 양도소득세, 장기보유특별공제 기준이 바뀝니다
4. 지금 집을 가진 사람이라면 무엇을 점검해야 할까요

1. 이번 세제개편, 왜 지금 나오는 걸까요

구윤철 경제부총리가 직접 나서서 "7월 말 부동산 세제 개편안을 발표하겠다"고 밝혔습니다. 지난 7월 16일에는 관련 토론회도 열렸는데, 여기서 종부세 기준과 초고가 주택 혜택이 핵심 쟁점으로 떠올랐습니다.

핵심 방향은 두 가지입니다. 집을 갖고 있는 것 자체에 매기는 '보유세'(종부세, 재산세)는 올리고, 집을 사고팔 때 내는 '거래세'(취득세, 양도세)는 완화하는 쪽으로 가닥이 잡히고 있습니다. 쉽게 말하면 "집 살 때 세금은 좀 덜 걷을 테니, 대신 갖고 있는 동안 세금은 더 내라"는 흐름입니다. 실제 상담 현장에서 만나는 다주택자분들은 이 소식에 벌써부터 매도 시점을 저울질하고 있습니다.

2. 종합부동산세, 세율이 아니라 '이것'으로 오릅니다

종부세라고 하면 다들 "세율이 오르나요?"부터 물으시는데, 이번엔 접근 방식이 조금 다릅니다. 정부가 검토 중인 건 세율 인상보다 '공정시장가액비율'을 올리는 방식입니다.

이 용어가 어렵게 느껴지실 텐데, 쉽게 비유하면 이렇습니다. 내 집값이 10억 원이라고 해서 세금을 10억 원 전체에 매기지 않고, 정부가 정한 비율(현재 60%)만큼만 계산해서 세금을 매깁니다. 이 비율을 60%에서 70%, 80%로 올리면 세율표 숫자는 그대로여도 실제로 내야 할 세금은 늘어납니다. 겉으로는 "세율 안 올렸다"고 말할 수 있지만, 통장에서 빠져나가는 돈은 늘어나는 셈이죠. 다주택자 종부세 최고세율은 현재도 5.0% 수준으로 낮지 않은데, 여기에 과세표준까지 커지면 체감 부담은 더 커질 수밖에 없습니다.

3. 실거주자는 보호하고 다주택자는 더 걷는다

이번 개편에서 가장 자주 나오는 표현이 '실거주 중심'입니다. 구 부총리는 최근 "비거주 주택에 실거주와 같은 혜택을 주기는 어렵다"고 못박았습니다. 즉 내가 직접 살고 있는 집 한 채라면 종부세든 양도세든 크게 걱정하지 않아도 되지만, 세를 주거나 비워둔 두 번째, 세 번째 집이라면 세 부담이 눈에 띄게 늘어날 가능성이 큽니다.

상담을 하다 보면 "저는 집이 두 채인데 하나는 부모님이 사시는 집이에요"라며 억울해하시는 분들이 많은데, 이런 경우일수록 이번 개편안에서 실거주 요건을 어떻게 판단하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 단순히 등기부등본 명의만 보는 게 아니라 실제 거주 여부, 거주 기간까지 따지는 방향으로 갈 가능성이 높기 때문입니다.

4. 양도소득세, 장기보유특별공제 기준이 바뀝니다

양도세 쪽에서는 '장기보유특별공제' 개편이 핵심입니다. 이게 뭔지 모르시는 분들을 위해 비유하자면, 집을 오래 들고 있을수록 팔 때 내는 세금(양도세)을 깎아주는 일종의 '장기근속 할인' 같은 제도입니다. 지금까지는 그냥 '보유 기간'만 길면 할인을 받았는데, 이번 개편에서는 '실거주 기간'이 얼마나 되는지를 기준으로 할인 폭을 정하는 쪽으로 바뀔 가능성이 큽니다.

즉 집을 10년 갖고만 있고 실제로는 살지 않았다면 예전만큼 큰 폭의 세금 할인을 받기 어려워질 수 있습니다. 반대로 오래 실거주한 1주택자는 지금과 비슷하거나 더 유리한 혜택을 받을 수 있습니다. 정부 내에서도 "보유세를 올리면 매물이 잠기지 않도록 양도세는 낮춰줘야 한다"는 의견과 "실제 오른 시세차익에는 그만큼 세금을 매겨야 한다"는 의견이 맞서고 있어서, 최종 발표 전까지는 세부 조정이 계속될 것으로 보입니다.

5. 지금 집을 가진 사람이라면 무엇을 점검해야 할까요

아직 확정안이 아니라 발표를 앞둔 검토 단계지만, 미리 준비해서 손해 볼 건 없습니다. 먼저 내가 가진 주택이 몇 채인지, 그중 실제로 거주하는 집이 어디인지부터 명확히 정리해두시길 권합니다. 다주택자이면서 매도를 고민 중이었다면, 보유세 강화 시점과 양도세 완화 시점 중 어느 쪽이 먼저 적용되는지에 따라 매도 타이밍이 크게 달라질 수 있습니다.

실제로 최근 상담 사례 중에는 "세제개편 발표 전에 팔아야 하나, 후에 팔아야 하나"를 고민하시는 분이 부쩍 늘었습니다. 정답은 개인의 보유 주택 수, 지역, 시세차익 규모에 따라 다르기 때문에 발표된 세부안을 확인한 뒤 본인 상황에 대입해보는 과정이 꼭 필요합니다.

Q&A로 정리하는 부동산 세제개편

Q. 1주택 실거주자도 세금이 오르나요? A. 정부가 밝힌 방향대로라면 실거주 1주택자는 상대적으로 보호받는 쪽입니다. 다만 초고가 주택은 별도로 다뤄질 가능성이 있으니, 공시가격이 매우 높은 1주택이라면 세부안 발표 시 따로 확인하시는 게 안전합니다.

Q. 공정시장가액비율은 언제부터 오르나요? A. 아직 확정 발표 전이라 시행 시점은 정해지지 않았습니다. 다만 이 비율은 법 개정 없이 시행령만으로 조정할 수 있어서, 국회 통과 절차가 필요한 세율 인상보다 빠르게 적용될 가능성이 있습니다.

Q. 양도세를 낮춘다면 지금 파는 게 손해 아닌가요? A. 꼭 그렇지는 않습니다. 보유세 강화가 먼저 시행되고 양도세 완화가 나중에 적용되는 구조라면, 오히려 완화된 이후에 매도하는 게 유리할 수 있습니다. 다만 반대로 진행될 수도 있어서, 세부 시행 시기가 발표되면 다시 한번 짚어드리겠습니다.

Q. 부모님이 사는 집도 다주택자 규제 대상인가요? A. 명의자 기준으로는 다주택으로 잡히는 경우가 많습니다. 이번 개편에서 실거주 요건을 명의자 본인 거주로 볼지, 직계가족 거주까지 인정할지가 아직 명확하지 않으니 세부안이 나오면 이 부분부터 확인하시길 권합니다.