자산불리는 비서

분양권 매매는 등기부등본이 따로 없어 압류·가압류 여부를 놓치기 쉽습니다. 분양팀장 20년 경력으로 실제 확인 방법과 피해를 막는 절차를 정리했습니다.아파트를 살 때는 등기부등본 한 장만 떼어보면 압류가 있는지 가압류가 있는지 바로 확인이 됩니다. 그런데 분양권은 다릅니다. 아직 완성되지 않은 집에 대한 '권리'일 뿐이라 등기부등본 자체가 없습니다. 그래서 매도인에게 빚이 있어서 그 권리에 압류나 가압류가 걸려도, 매수자가 확인할 공적 서류가 마땅치 않아 모르고 계약하는 경우가 실제로 생깁니다.20년 넘게 분양권 거래를 중개하고, 지금은 모델하우스에서 미분양 아파트를 판매하는 분양팀장으로 일하면서 이런 사례를 몇 차례 직접 봤습니다. "계약금 넣고 나서야 압류 얘기를 들었는데 이거 어떻게 되는 건가요?"..

분양권 매매·전매 시 매도인이 이미 낸 관리비예치금과 장기수선충당금을 정산받지 못하면 수십만 원을 그냥 날리게 됩니다. 정산 원리와 계약서 특약 문구까지 정리했습니다."분양권 잔금 치르고 입주까지 끝냈는데, 관리사무소에서 전 주인이 낸 돈을 저한테 달라고 하네요. 이런 것도 제가 챙겨야 하는 거였나요?"얼마 전 입주를 앞둔 분양권 매수 고객님이 다급하게 전화를 주셨습니다. 잔금과 취득세, 중개보수까지 다 챙기고 나서 한숨 돌리려던 참에 "관리비예치금 정산"이라는 낯선 청구서를 받아 든 것이죠. 저는 부동산 중개 20년, 그중에서도 분양권 거래와 아파트 모델하우스 분양 현장을 10년 넘게 지켜온 분양팀장입니다. 이런 정산금 문제는 해마다 입주철이면 어김없이 반복되는데, 정작 계약서에 특약 한 줄만 넣어두면..

2026년 2월부터 자금조달계획서 증빙서류가 훨씬 깐깐해졌습니다. 분양권 프리미엄 거래도 대상이 될 수 있다는 걸 모르고 있다가 과태료를 물게 되는 경우를 상담 현장에서 직접 봤습니다.지난주 상담을 하다가 진땀을 뺀 일이 있었습니다. 분양권 프리미엄 8천만 원짜리 물건을 계약하겠다고 오신 고객이었는데, 잔금을 어떻게 치를지 묻는 저에게 "계약서만 쓰면 끝 아니냐"고 되물으셨습니다. 이분은 규제지역 안에 있는 분양권을 사는 거라, 금액과 상관없이 자금조달계획서를 관할 구청에 내야 하는 대상이라는 걸 전혀 모르고 계셨습니다.더 큰 문제는 따로 있었습니다. 2026년 2월 10일부터 이 자금조달계획서에 붙이는 증빙서류 요건이 한층 촘촘해졌다는 사실입니다. 예전에는 "대출 예정 3억 원"처럼 대략 적어도 넘어가..

8월 들어 수도권 신축 아파트에서 잔금대출 선착순 마감이 잇따르고 있습니다. 정부가 신축 위주로 총량 규제 완화를 검토 중이지만 기존 아파트 매수자는 제외될 가능성이 커 형평성 논란도 큽니다. 10년 넘게 분양권 거래를 다뤄온 분양팀장이 지금 상황과 대응법을 정리했습니다.안녕하세요, 10년 넘게 분양권 거래를 다뤄오고 지금은 모델하우스에서 분양 상담을 하고 있는 분양팀장입니다. 요즘 상담 창구에서 가장 많이 듣는 질문이 바뀌었습니다. 예전에는 "프리미엄 얼마나 받을 수 있어요"였다면, 요즘은 "저 이번에 입주하는데 잔금대출 못 받으면 어떻게 되나요"입니다.분위기가 심상치 않습니다. 수원 매교역 팰루시드, 서울 디에이치방배 같은 대단지에서 은행들이 잔금대출을 선착순으로 받다가 반나절 만에 마감해버리는 일이..

분양권을 자녀에게 넘길 때 증여가 무조건 유리하다고 생각하기 쉽지만, 10년 이내에 되팔면 '이월과세'라는 규정 때문에 오히려 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 분양권 증여와 매매, 세금 관점에서 뭐가 더 유리한지 현장 경험을 바탕으로 정리했습니다.상담을 하다 보면 "자녀한테 분양권 넘겨주려는데, 파는 것보다 그냥 증여하는 게 세금이 덜 나오지 않아요?"라는 질문을 정말 자주 받습니다. 얼핏 보면 맞는 말 같습니다. 매매로 넘기면 양도소득세가 최대 70%까지 나올 수 있으니, 차라리 증여가 낫다고 생각하시는 거죠.그런데 실제로 현장에서 상담을 진행해보면 이야기가 그렇게 간단하지 않습니다. 특히 증여받은 분양권을 10년 안에 다시 팔면 '이월과세'라는 규정 때문에 세금이 오히려 더 커지는 경우를 자주 봅니다..

분양권 재당첨 제한, 판다고 없어지는 게 아닙니다. 이거 모르고 넘겼다가 세대원 전체가 최대 10년간 청약을 못 넣는 경우를 현장에서 봤습니다. 10년차 분양팀장이 재당첨 제한 기간과 흔한 오해를 정리했습니다.상담을 하다 보면 "저 이번에 분양권 팔았으니까 당첨 이력도 없어진 거죠?"라고 물으시는 분을 정말 많이 만납니다. 실제로 몇 년 전, 분양가상한제 단지에 당첨됐다가 사정이 생겨서 분양권을 파신 고객님이 있었습니다. 그런데 2년 뒤 다른 단지에 청약을 넣었다가 "재당첨 제한 대상자"로 부적격 처리가 됐습니다. 분양권을 팔아서 이제 무주택자가 됐는데도, 예전 당첨 이력이 그대로 발목을 잡은 겁니다. 오늘은 이 재당첨 제한, 정확히는 무엇이고 언제까지 적용되는지 처음 접하는 분도 이해할 수 있게 정리해..

분양권 다운계약서, 세금 좀 아끼려다 적발되면 아낀 돈보다 몇 배를 토해냅니다. 10년 넘게 분양권 거래를 다뤄온 분양팀장이 다운계약서 적발 시 실제로 벌어지는 일과 자진신고 제도까지 정리했습니다.몇 년 전 상담했던 손님 한 분이 아직도 기억에 납니다. 분양권에 프리미엄(웃돈) 3천만 원이 붙었는데, 매수인 쪽에서 "계약서에는 1천만 원만 적고 나머지는 그냥 현금으로 주고받자"고 제안하셨어요. 취득세를 조금이라도 줄여보려는 마음이었죠. 실제로 이런 다운계약서를 쓰고 넘어갔다가 나중에 세무당국 전산에서 자금 흐름이 딱 걸려서, 아낀 취득세보다 몇 배 많은 과태료와 추징세를 물어낸 사례를 여러 번 봤습니다.분양권 거래는 특히 프리미엄이라는 웃돈이 오가다 보니 다운계약서 유혹이 자주 생기는 자리입니다. 오늘은..

분양권 명의변경(권리의무승계), 서류 하나만 빠져도 시행사 동의가 거절됩니다. 10년차 분양팀장이 현장에서 본 승계 절차·필요서류·세금 실수 사례를 정리했습니다.모델하우스에서 분양팀장으로 일하면서 가장 많이 받는 문의 중 하나가 "분양권 명의를 바꾸고 싶은데 뭐부터 해야 하나요"입니다. 매매로 넘기는 분도 있고, 자녀나 배우자에게 증여하려는 분도 있는데, 다들 공통적으로 하는 실수가 있습니다. 시행사(분양회사) 동의를 받지 않고 개인끼리 계약서만 주고받은 채 "이제 내 집이다"라고 안심해버리는 겁니다. 실제로는 시행사가 승계를 확인해주는 날인을 찍어줘야 비로소 새 주인으로 인정받습니다. 오늘은 이 명의변경, 정확히는 권리의무승계 절차를 처음 접하는 분도 바로 이해할 수 있게 풀어드리겠습니다.목차분양권 명..

티스토리 검색 설명(발췌): 분양권 매매계약서에 특약 하나를 빠뜨렸다가 웃돈을 못 받거나 중도금대출 승계가 막혀 계약이 통째로 꼬이는 경우를 현장에서 자주 봅니다. 10년 넘게 분양권을 다뤄온 분양팀장이 반드시 넣어야 할 특약 5가지를 정리했습니다.상담을 하다 보면 분양권 계약서를 부동산 표준 서식 그대로, 특약란은 거의 비워둔 채로 도장 찍으시는 분들을 정말 많이 봅니다. "어차피 다 아는 내용인데 뭘 또 적어요"라고 하시는데, 막상 잔금 치르는 날 문제가 생기면 그때 가서야 "계약서에 안 적혀 있어서 어쩔 수 없다"는 답을 듣게 됩니다. 실제로 현장에서 중도금대출 승계가 막혀서 계약금을 날릴 뻔한 분, 발코니 확장비를 누가 내는지 계약서에 안 써놔서 잔금일에 언성 높이신 분, 프리미엄 지급 시기를 구..

몇 년 전 모델하우스에서 상담했던 고객 한 분이 아직도 기억에 남습니다. 전매제한이 걸린 분양권을 "어차피 아는 사람끼리 조용히 넘기는데 누가 알겠냐"며 지인에게 팔았다가, 몇 달 뒤 형사 입건 통지서를 받으셔서 곤란한 상황을 겪으셨습니다. 본인은 그냥 급하게 돈이 필요해서 판 것뿐이라고 억울해하셨지만, 법은 그런 사정을 봐주지 않습니다.상담을 하다 보면 분양권 전매제한을 그냥 "귀찮은 규제" 정도로 가볍게 생각하는 분들이 정말 많습니다. 하지만 이건 걸리면 벌금으로 끝나는 문제가 아니라 전과기록까지 남는 형사처벌 대상입니다. 오늘은 10년 넘게 분양권 거래 현장에 있으면서 직접 본 위반 패턴과 실제 처벌 수위를 최대한 쉽게 풀어드리겠습니다.목차분양권 전매제한이 정확히 뭐길래 이렇게 무서운가요전매제한 위..