토기거래허가구역 실거주의무유예, 모르면 못 판다

 토지거래허가구역에서 세입자 낀 집을 사고팔 때 발목을 잡던 실거주의무, 정부가 유예 요건과 기한을 확대하는 방안을 8월 중 발표할 예정입니다. 지금까지 뭐가 문제였고 뭐가 달라지는지, 매도인·매수인이 지금 체크할 것까지 현직 분양팀장이 정리했습니다.

안녕하세요, 10년 넘게 분양권 거래를 다뤄오고 지금은 모델하우스에서 미분양 아파트 상담을 하고 있는 분양팀장입니다. 요즘 상담 창구에서 부쩍 늘어난 질문이 있습니다. "저희 부모님 집이 세입자가 살고 있는데, 팔려고 내놨더니 아무도 안 산대요. 이거 왜 이런 거예요?" 저도 처음 이 질문을 받았을 때는 단순히 경기가 안 좋아서인 줄 알았는데, 알고 보니 원인은 따로 있었습니다. 바로 '토지거래허가구역'이라는 규제 때문입니다.

최근 정부가 이 문제를 풀어주는 방향으로 움직이고 있습니다. 세입자가 살고 있는 집을 살 때 적용되는 실거주 의무 유예 요건을 넓히는 방안을 이르면 이번 달 중 발표할 것으로 알려졌는데요, 오늘은 이 내용을 처음 듣는 분도 바로 이해할 수 있게 쉽게 풀어드리겠습니다.

목차

1. 토지거래허가구역과 실거주의무, 기본부터 정리
2. 세입자 낀 집이 안 팔렸던 진짜 이유
3. 정부가 준비 중인 유예 확대안, 뭐가 달라지나
4. 지금 매도·매수를 고민 중이라면 체크할 것

1. 토지거래허가구역과 실거주의무, 기본부터 정리

토지거래허가구역, 줄여서 '토허제'라는 말을 뉴스에서 자주 들으셨을 겁니다. 쉽게 말하면 이렇습니다. 원래는 집을 사고 파는 데 관공서 허락이 따로 필요 없죠. 그런데 이 구역으로 지정되면 얘기가 달라집니다. 집을 사기 전에 구청에 먼저 가서 "제가 이 집을 사려는데, 실제로 여기서 살 거예요"라고 미리 허락을 받아야 계약이 성립합니다. 학교에서 자리를 옮기고 싶을 때 담임 선생님 허락을 먼저 받아야 하는 것과 비슷한 구조라고 보시면 됩니다.

지금은 서울 25개 구 전역과 경기 일부 지역(최근 화성 동탄 등이 추가로 지정됐습니다)이 이 구역으로 묶여 있습니다. 이 구역 안의 아파트를 사면 허가를 받은 뒤 4개월 안에 입주해서 2년 동안 실제로 거주해야 합니다. 여기서 '실거주의무'라는 말이 나오는 겁니다. 만약 이걸 안 지키고 걸리면 2년 이하 징역이나 2천만 원 이하 벌금을 물 수 있고, 매년 취득가액의 최대 10%에 이르는 이행강제금까지 부과될 수 있습니다. 절대 가볍게 볼 규제가 아닙니다.

2. 세입자 낀 집이 안 팔렸던 진짜 이유

문제는 여기서 시작됩니다. 세입자가 이미 살고 있는 집을 산다고 해보겠습니다. 매수인이 실거주의무를 지키려면 4개월 안에 그 집에 들어가서 살아야 하는데, 세입자와의 전세 계약 기간이 아직 1년, 2년씩 남아 있다면 어떻게 될까요? 세입자를 강제로 내보낼 수도 없고, 그렇다고 실거주의무를 어길 수도 없는 진퇴양난에 빠집니다. 결국 매수 후보들이 이런 집을 아예 쳐다보지 않게 되고, 매물이 시장에 나와도 거래가 얼어붙는 겁니다.

작년 10월 서울 전역이 토지거래허가구역으로 다시 묶이면서 이런 사례가 크게 늘었습니다. 정부도 문제를 인지하고 보완책을 냈습니다. 올해 5월 12일 기준으로 세입자가 살고 있던 주택이라면, 무주택자가 그 집을 살 경우 기존 임대차 계약이 끝날 때까지 실거주의무를 미룰 수 있게 해준 겁니다. 다만 이 특례를 신청할 수 있는 기한이 2026년 12월 31일까지로 정해져 있다는 게 함정이었습니다. 당장 급하게 팔아야 하는 집주인 입장에서는 시한폭탄을 안고 있는 셈이었죠.

3. 정부가 준비 중인 유예 확대안, 뭐가 달라지나

이런 배경 속에서 나온 소식이 바로 이번 유예 확대 검토입니다. 이형일 재정경제부 1차관은 지난 8월 6일 정책 홍보 유튜브 프로그램에 출연해 "토지거래허가제로 인한 주택 매도 불편을 줄이기 위해 실거주 의무 유예를 추가로 확대하는 방안을 준비 중"이라고 직접 밝혔습니다. 이어 8월 9일에는 이 유예 특례의 신청 기한을 내년 이후로 늘리는 것은 물론, '5월 12일'로 고정돼 있던 임대 기준일 자체를 최신화하는 방안까지 함께 검토되고 있다는 후속 보도가 나왔습니다.

왜 지금 이 얘기가 나올까요? 최근 발표된 세제개편안에서 다주택자 양도소득세 중과를 완화하고 임대사업자 세제 혜택을 축소해서, 앞으로 2년간 시장에 매물이 더 많이 나오도록 유도하겠다는 게 정부 방침입니다. 이 배경은 예전에 정리해둔 2026년 8월 세제개편안, 종부세 양도세 분양권 신규아파트 당장 확인할것 글에서 자세히 다뤘습니다. 그런데 세금을 낮춰줘도 토지거래허가구역에 막혀 세입자 낀 집을 못 팔면 아무 소용이 없습니다. 정책끼리 손발이 안 맞았던 셈인데, 이번 유예 확대는 그 어긋난 부분을 맞추려는 후속 조치로 보시면 됩니다. 다만 국토교통부 관계자는 "관련 방안을 다각도로 검토 중이나 아직 세부 수위나 확정된 사항은 없다"고 신중한 입장을 밝혔습니다. 요건을 지나치게 풀면 갭투자 같은 투기성 수요가 다시 살아날 수 있다는 부담도 있기 때문입니다.

4. 지금 매도·매수를 고민 중이라면 체크할 것

아직 확정 발표가 나온 게 아니다 보니, 실제로 상담을 할 때는 상황별로 다르게 안내해드립니다.

세입자 낀 집을 갖고 있는 다주택자라면, 지금 당장 12월 31일 신청 기한에 쫓겨 서두르기보다는 발표 시점을 조금 지켜보시라고 말씀드립니다. 기한이 늘어나고 임대 기준일이 최신화되면 지금은 특례 대상이 아니었던 집도 새로 대상에 포함될 가능성이 있기 때문입니다. 다만 발표가 늦어지거나 세부 요건이 예상보다 까다롭게 확정될 수도 있으니, 매도 계획 자체를 무기한 미루는 것도 위험합니다. 처분 기한과 관련해서는 예전에 정리한 일시적 2주택 비과세 요건, 처분기한 2년 됩니다 글도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.

반대로 세입자 낀 집을 사려는 무주택자라면, 매수 전에 반드시 임대차계약서 원본으로 계약 종료일을 확인하고, 지금 기준으로 특례 대상이 되는지 아닌지부터 공인중개사나 관할 구청에 직접 물어보시길 권합니다. 세입자와의 관계에서 갱신거절이나 실거주 문제로 분쟁이 생기는 경우도 실제로 자주 보는데, 이 부분은 집주인 실거주 갱신거절, 전세대출까지 막히면 세입자 보호책은? 글에 정리해뒀으니 함께 보시면 좋습니다.

Q&A로 정리하는 토지거래허가구역 실거주의무 유예

Q. 토지거래허가구역이 아닌 지역에서 산 집도 실거주의무가 있나요?

A. 아닙니다. 이번에 다루는 실거주의무는 토지거래허가구역으로 지정된 곳에서 집을 살 때만 적용됩니다. 다만 헷갈리시는 분들이 많은데, 분양가상한제가 적용된 아파트나 공공택지 분양권에도 별도의 실거주의무 제도가 있습니다. 이건 토허제와는 완전히 다른 법적 근거로 붙는 의무라서, 지역이 겹치더라도 각각 따로 확인하셔야 합니다.

Q. 세입자와의 계약이 이미 끝난 빈집인데도 유예를 받을 수 있나요?

A. 아니요. 지금까지 특례는 매수 시점에 임대차 계약이 살아 있는, 즉 세입자가 실제로 거주 중인 집에만 적용됩니다. 계약이 끝나서 이미 공실이 된 집을 사면 일반 규정대로 허가 후 4개월 안에 입주해야 합니다. 상담 중에 "세입자만 있으면 무조건 되는 줄 알았다"고 착각하시는 분들이 의외로 많으니 주의하셔야 합니다.

Q. 지금 급하게 팔지 말고 발표를 기다리는 게 무조건 유리한가요?

A. 꼭 그렇지는 않습니다. 발표 시점과 세부 요건이 아직 확정되지 않았고, 시장 상황에 따라 매수 심리가 더 위축될 수도 있습니다. 개인적으로는 시세 하락 위험과 세제 개편에 따른 절세 효과, 유예 확대 가능성을 함께 놓고 계산해보시라고 안내합니다. 급한 자금 사정이 있다면 발표를 기다리기보다는 지금 조건에서 팔 수 있는 매수인을 먼저 찾아두는 것도 방법입니다.

참고자료

 

• 정부, 토지거래허가구역 내 '실거주 의무 유예' 연장 검토…세제 개편과 박자 맞춘다 - 파이낸셜뉴스
• 정부, 실거주의무 유예 추가 확대 준비 중…재경차관 "매도 불편 없도록 할것" - 헤럴드경제
• 토지거래허가 제도 안내 - 서울부동산정보광장
• 토지거래허가구역 집 사면 2년 실거주, 안 지키면 취득가 10%? - 유리지갑
• 2026년 토지거래허가구역 현황 총정리: 매도·매수 시나리오 및 주의사항 - LifePulse