분양권을 자녀에게 넘길 때 증여가 무조건 유리하다고 생각하기 쉽지만, 10년 이내에 되팔면 '이월과세'라는 규정 때문에 오히려 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 분양권 증여와 매매, 세금 관점에서 뭐가 더 유리한지 현장 경험을 바탕으로 정리했습니다.
상담을 하다 보면 "자녀한테 분양권 넘겨주려는데, 파는 것보다 그냥 증여하는 게 세금이 덜 나오지 않아요?"라는 질문을 정말 자주 받습니다. 얼핏 보면 맞는 말 같습니다. 매매로 넘기면 양도소득세가 최대 70%까지 나올 수 있으니, 차라리 증여가 낫다고 생각하시는 거죠.
그런데 실제로 현장에서 상담을 진행해보면 이야기가 그렇게 간단하지 않습니다. 특히 증여받은 분양권을 10년 안에 다시 팔면 '이월과세'라는 규정 때문에 세금이 오히려 더 커지는 경우를 자주 봅니다. 오늘은 분양권을 증여로 넘기는 것과 매매(프리미엄을 받고 파는 것)로 넘기는 것, 세금 측면에서 각각 어떻게 다른지 하나씩 짚어드리겠습니다.
목차
- 분양권 증여와 매매, 개념부터 다시 정리합니다
- 매매로 넘길 때 내는 세금
- 증여로 넘길 때 내는 세금
- 세금만 보고 고르면 안 되는 이유, 이월과세
- 그래서 어떤 경우에 매매가, 어떤 경우에 증여가 유리할까
1. 분양권 증여와 매매, 개념부터 다시 정리합니다
두 방식의 차이는 간단합니다. 매매는 대가(프리미엄이 포함된 돈)를 받고 분양권을 넘기는 것이고, 증여는 대가 없이 그냥 넘겨주는 것입니다. 마치 물건을 팔면 판 돈이 내 손에 들어오지만, 선물로 주면 아무것도 받지 않는 것과 같습니다.
이 차이 때문에 세금 체계 자체가 달라집니다. 매매는 '판 사람'에게 양도소득세가 부과되고, 증여는 '받은 사람'에게 증여세가 부과됩니다. 세금을 내는 주체부터가 다르다는 걸 먼저 알고 시작해야 합니다.
2. 매매로 넘길 때 내는 세금
분양권을 매매로 넘기면 판 사람(양도인)이 양도소득세를 냅니다. 분양권은 일반 주택과 달리 오래 갖고 있어도 세율이 낮아지지 않는 특징이 있습니다. 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율이 적용됩니다. 2년 이상 보유해야 비로소 기본세율로 계산됩니다. 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙기 때문에, 실제 부담은 1년 미만이면 77%, 1~2년이면 66%까지 올라갑니다.
쉽게 말해, 프리미엄으로 1억 원을 남겼는데 보유기간이 1년이 안 됐다면 그중 7,700만 원가량을 세금으로 내야 한다는 뜻입니다. 주택을 오래 보유하면 적용되는 '장기보유특별공제'도 분양권에는 적용되지 않으니, 짧게 보유하고 파는 분양권 거래에서는 이 세율이 생각보다 크게 체감됩니다.
3. 증여로 넘길 때 내는 세금
증여는 받는 사람이 증여세를 냅니다. 그런데 분양권은 아직 완공 전 상태라 '시가'라는 게 명확하게 잡히지 않습니다. 그래서 증여 시점까지 계약자가 낸 돈(계약금, 중도금 등)에 그 시점의 프리미엄 시세를 더한 금액을 증여재산가액으로 봅니다. 마치 아직 다 짓지 않은 집이라도, 지금까지 낸 돈에 웃돈으로 얹힌 프리미엄까지 합쳐서 "지금 이 자리의 가치가 이만큼이다"라고 계산하는 것과 비슷합니다.
증여세율은 5단계 초과누진세율로, 과세표준 1억 원 이하는 10%, 1억 초과 5억 이하는 20%, 5억 초과 10억 이하는 30%, 10억 초과 30억 이하는 40%, 30억 초과는 50%가 적용됩니다. 구간마다 누진공제액이 있어서 전체 금액에 한 세율을 곱하는 게 아니라, 초과하는 부분에만 높은 세율이 붙는 방식입니다. 부모가 자녀에게 증여할 때는 10년간 5천만 원(미성년자는 2천만 원)까지 공제되는 기본 증여재산공제도 함께 적용됩니다.
여기에 더해 분양권이 완공돼서 등기(소유권보존등기)를 할 때 취득세도 내야 하는데, 조정대상지역 안에서 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다. 이 부분을 놓치고 "증여세만 계산했더니 별로 안 나오네"라고 안심하시는 분들이 많은데, 취득세까지 함께 계산해야 정확한 그림이 나옵니다.
그리고 증여든 매매든 명의를 실제로 넘기려면 시행사(분양회사)의 승계 절차를 거쳐야 하는데, 이 실무 절차와 필요서류는 예전에 다룬 분양권 명의변경(권리의무승계) 절차와 필요서류 글에서 자세히 확인하실 수 있습니다.
4. 세금만 보고 고르면 안 되는 이유, 이월과세
여기서 실제 상담 현장에서 가장 많이 놓치는 부분을 짚어드리겠습니다. 바로 '이월과세'입니다. 배우자나 직계존비속(부모, 자녀 등)에게 분양권을 증여받은 뒤 10년 이내에 그걸 다시 팔면, 양도차익을 계산할 때 원래 증여받은 사람이 아니라 처음 증여해준 사람이 취득했던 금액을 기준으로 계산합니다.
이걸 쉽게 풀어보면 이렇습니다. 아버지가 3년 전 분양가 5억 원에 계약한 분양권을, 지금 프리미엄이 붙어 8억 원 가치가 됐을 때 자녀에게 증여했다고 해봅시다. 자녀가 증여세는 8억 원 기준으로 이미 냈는데, 만약 10년 안에 자녀가 이 분양권을 다시 판다면 양도차익은 '판매가 - 8억 원'이 아니라 '판매가 - 아버지가 처음 냈던 5억 원'으로 계산됩니다. 결국 양도차익이 훨씬 커지고, 그만큼 양도세도 눈덩이처럼 불어납니다. 2023년부터 이 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어났기 때문에, 예전 기준으로 알고 계신 분들은 특히 주의하셔야 합니다.
즉, "증여세만 아끼면 된다"는 생각으로 증여를 택했다가, 몇 년 뒤 되팔 때 이월과세 때문에 오히려 더 큰 세금을 내는 경우가 실제로 적지 않습니다.
5. 그래서 어떤 경우에 매매가, 어떤 경우에 증여가 유리할까
일반적으로 받는 사람이 그 분양권을 계속 보유하며 실거주하거나 장기간 팔 계획이 없다면 증여가 유리한 경우가 많습니다. 이월과세 기간인 10년이 지난 뒤에 팔면 애초에 이 규정이 적용되지 않기 때문입니다.
반대로 단기간 안에 다시 처분할 계획이 있다면, 증여보다 처음부터 매매로 넘기는 편이 오히려 세금 총액이 적을 수 있습니다. 물론 매매는 파는 사람이 양도세를 부담하는 구조라 누가 세금을 낼지에 대한 가족 간 합의도 필요합니다.
가장 중요한 건 증여세 하나만 보고 결정하지 않는 것입니다. 증여재산가액, 취득세 중과 여부, 그리고 10년 이월과세까지 전체를 놓고 시뮬레이션을 해봐야 실제로 유리한 방법을 고를 수 있습니다. 금액이 크다면 세무사와 함께 구체적인 숫자로 비교해보시길 권합니다.
Q&A로 정리하는 분양권 증여 vs 매매
Q. 증여받은 분양권을 10년이 지난 뒤에 팔면 이월과세가 적용되지 않나요?
A. 맞습니다. 증여받은 날로부터 10년이 지난 뒤에 양도하면 이월과세 규정이 적용되지 않고, 수증자(증여받은 사람)가 증여받을 때의 가액을 취득가액으로 인정받아 양도차익을 계산합니다. 그래서 장기 보유 계획이 있다면 증여가 세금 측면에서 더 유리해지는 경우가 많습니다.
Q. 부담부증여는 뭔가요? 분양권에도 활용할 수 있나요?
A. 부담부증여는 증여하면서 그 자산에 딸린 대출(중도금대출 등)이나 채무를 함께 넘기는 방식입니다. 채무만큼은 유상으로 넘어간 것으로 봐서 양도세가, 나머지 순수 증여분에는 증여세가 각각 부과됩니다. 분양권에 중도금대출이 껴 있는 경우 활용되기도 하지만, 세금 계산 구조가 복잡해지므로 반드시 세무사와 함께 검토하시길 권합니다.
Q. 형제자매나 며느리, 사위한테 증여해도 이월과세가 적용되나요?
A. 아니요. 이월과세는 배우자와 직계존비속(부모-자녀, 조부모-손자녀 관계)에게만 적용됩니다. 형제자매, 며느리, 사위, 장인장모 등은 이 규정 대상이 아닙니다. 다만 이런 경우는 증여세 기본공제 한도가 훨씬 낮게 적용되니(형제자매 1천만 원 등), 증여세 자체는 오히려 더 부담될 수 있습니다.
Q. 증여재산가액은 어느 시점 프리미엄으로 계산하나요?
A. 증여계약을 체결하고 실제로 명의가 넘어가는 증여일 기준의 시세로 계산합니다. 분양권은 정확한 매매사례가 마땅치 않을 때가 많아서, 인근 유사 거래 사례나 감정평가를 활용하기도 합니다. 프리미엄이 오르는 시기에는 증여 시점을 언제로 잡느냐에 따라 세금 차이가 꽤 클 수 있어서, 상담할 때는 항상 지금 시세부터 먼저 확인하시라고 말씀드립니다.
참고자료
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