10년 민간임대 건설사 부도, 허그보증도 못 믿는다

10년 민간임대 아파트 임대기간 중 건설사가 부도나면 허그보증(임대보증금보증)이 정말 다 지켜줄까요? 춘천·김해 실제 피해 사례로 팩트체크했습니다.

"팀장님, 요즘 뉴스 보니까 10년 민간임대 아파트도 건설사 부도나면 보증금을 못 받을 수 있다던데, 허그보증에 가입돼 있으면 괜찮은 거 아닌가요?"

최근 상담 전화나 지인들에게 이런 질문을 부쩍 자주 받습니다. 10년 민간임대는 지금 당장 분양받는 게 아니라 일정 기간 임대로 살다가 나중에 내 집으로 전환받는 상품이다 보니, 그 기간 동안 시행사나 시공사에 문제가 생기면 임차인이 고스란히 피해를 떠안는 구조입니다. 그런데 많은 분들이 "임대보증금보증(흔히 허그보증이라고 부르는 것)에 가입돼 있으니 무조건 다 돌려받는다"고 안심하고 계신데, 최근 실제로 벌어진 사건들을 들여다보면 그렇게 단순하지가 않습니다.

사실 이 이야기, 저에게도 남 일이 아닙니다. 저 역시 10년 민간임대 아파트를 계약한 뒤 전대차 형태로 운영해오고 있었는데, 그 와중에 시행사가 회생절차에 들어갔다는 소식을 듣고 며칠째 마음을 졸였습니다. 다행히 계약금을 HUG가 인정하는 지정계좌로 입금해둔 덕분에 최악의 상황은 피했지만, 계약자중 지정계좌가 아닌 다른 계좌로 입금한 분들도 있어 애태우는 답답한 상황을 지켜보며 그 과정에서 직접 하나하나 확인해보지 않았다면 몰랐을 것들이 정말 많았습니다.

저는 부동산 중개업과 아파트 분양 상담을 20년 넘게 해온 분양팀장으로서, 이번 기회에 10년 민간임대와 허그보증의 실제 구조, 그리고 최근 벌어진 실제 피해 사례를 근거 자료와 함께 꼼꼼하게 팩트체크해 드리겠습니다.

목차

1. 10년 민간임대 아파트, 왜 건설사 부도에 취약한가
2. 임대보증금보증(허그보증), 정확히 뭘 보장해주나
3. 실제 피해 사례로 보는 위험 구조 — 춘천·김해
4. "가입했으니 무조건 다 받는다"는 착각, 어디서 깨지나
5. 계약 전후 임차인이 반드시 확인해야 할 체크리스트

1. 10년 민간임대 아파트, 왜 건설사 부도에 취약한가

10년 민간임대는 쉽게 말해 '10년짜리 장기 전세살이 후 내 집 마련' 상품입니다. 정식 분양을 받는 게 아니라 민간 임대사업자(시행사)가 지은 아파트에 먼저 임차인으로 들어가 살다가, 계약 기간이 끝나면 우선적으로 분양전환(매입)받을 수 있는 권리를 주는 방식입니다.

문제는 이 아파트를 짓는 돈의 상당 부분이 임차인이 낸 계약금·중도금과 금융권 대출(PF, 프로젝트 파이낸싱)로 충당된다는 점입니다. 비유하자면 아직 완성되지 않은 상품을 예약판매로 먼저 돈을 걷어서 그 돈으로 상품을 만드는 셈인데, 부동산 경기가 나빠져 분양이 잘 안 되거나 공사비가 오르면 시행사·시공사의 자금줄이 먼저 막힙니다. 이 상태에서 부도가 나면 공사가 중단되고, 임차인이 낸 돈은 집도 못 받고 보증금도 못 돌려받는 이중 피해로 이어질 수 있습니다.

2. 임대보증금보증(허그보증), 정확히 뭘 보장해주나

이런 위험을 막기 위해 정부는 2020년 8월 18일부터 모든 등록임대주택에 대해 '임대보증금보증' 가입을 의무화했습니다. 자동차를 몰려면 반드시 자동차보험에 가입해야 하는 것처럼, 임대사업자는 임차인의 보증금을 지키기 위해 반드시 이 보증에 가입해야 하고, 가입하지 않으면 임대보증금의 최대 10%(최대 3천만 원)에 이르는 과태료를 물게 됩니다.

이 보증에 가입해 있으면, 임대사업자가 보증금을 돌려주지 못하는 사고가 났을 때 주택도시보증공사(HUG)가 임대사업자를 대신해 임차인에게 보증금을 지급해주는 구조입니다. 다만 예외도 있는데, 법으로 정한 최우선변제금 이하의 소액 보증금이면서 임차인이 동의한 경우, 또는 LH·SH 같은 공공기관이 이미 보증하는 경우, 임차인이 개별적으로 전세금 반환보증에 가입하고 임대사업자가 그 보험료를 전액 부담하는 경우 등은 가입 의무가 면제됩니다.

여기까지만 보면 상당히 안전한 제도처럼 보입니다. 그런데 실제 사고가 터졌을 때는 이야기가 조금 다르게 흘러갑니다.

3. 실제 피해 사례로 보는 위험 구조 — 춘천·김해

춘천 '시온숲속의아침뷰' 사건이 대표적입니다. 318가구 규모의 이 민간임대아파트는 2021년 2월 HUG로부터 385억 원 규모의 임대보증금보증서를 발급받았습니다. 그런데 임차인들이 낸 계약금·중도금 중 상당액이 HUG가 지정한 계좌가 아니라 시행사(시온토건) 명의 계좌로 흘러들어갔고, 이 돈이 공사비 등으로 유용됐습니다. 언론 보도에 따라 지정계좌 밖으로 새어나간 금액은 260억 원에서 300억 원대로 다소 차이 나게 보도되고 있는데, 어느 쪽이든 전체 보증금의 3분의 2 이상이 문제의 계좌로 들어갔다는 점은 공통적입니다. 결국 시공까지 중단되면서 공정률 80% 상태에서 공사가 멈췄고, HUG는 "약관상 지정계좌가 아닌 곳으로 들어온 돈은 환급 의무가 없다"는 입장을 내놨습니다. 임차인 중에는 1억 원 넘게, 많게는 2억 원 가까이 손실을 본 분들도 있고, 대출 이자를 매달 400만 원씩 개인적으로 부담하고 있는 경우도 있습니다.

김해 '남명더라우' 사건도 비슷합니다. 824가구 규모의 이 단지는 임대사업자인 남명산업개발이 2022~2023년 이미 완전자본잠식 상태였는데도 이를 알리지 않고 계속 보증금을 받다가 법정관리에 들어갔습니다. 309가구, 약 471억 원 규모의 피해가 발생해 형사 고소로 이어졌습니다.

구분	춘천 시온숲속의아침뷰	김해 남명더라우
규모	318가구	824가구
총 보증금	385억 원	-
피해 추정액	약 260억~300억 원대(보도마다 상이)	약 471억 원(309가구)
발생 원인	지정계좌 아닌 곳으로 자금 유용, 시공 중단	자본잠식 상태 은폐 후 보증금 계속 수령, 법정관리
현재 상태(2025~2026)	손해배상소송·국회 개입, 특별법 적용 여부 쟁점	형사 고소 진행

4. "가입했으니 무조건 다 받는다"는 착각, 어디서 깨지나

가장 중요한 질문에 답해보겠습니다. "임대보증금보증에 가입돼 있으면 무조건 전액을 받을 수 있는가" — 결론부터 말씀드리면 아닙니다. 최소 세 가지 지점에서 이 믿음이 깨질 수 있습니다.

첫째, 지정계좌 문제입니다. 앞서 본 춘천 사례처럼, 임차인이 낸 돈이 HUG가 지정한 계좌가 아니라 시행사 명의 계좌로 들어갔다면 HUG는 "보증사고 대상 자체가 아니다"라는 입장을 취할 수 있습니다. 보증에 가입돼 있다는 사실과, 내가 낸 돈이 실제로 그 보증이 보호하는 계좌에 정상적으로 쌓였는지는 별개의 문제라는 뜻입니다.

둘째, HUG의 사전 심사가 완벽하지 않다는 점입니다. 건설업계 다른 사례(신동아건설의 주택분양보증 심사 관련 논란)를 보면, 재무 상태가 이미 나빠진 건설사에도 직전 회계연도 재무제표만 기준으로 심사가 이뤄지다 보니 높은 점수로 보증이 나간 경우가 지적된 바 있습니다. 임대보증금보증과는 별개의 보증 상품이지만, HUG의 심사 체계 전반에 대한 신뢰성 논란이 함께 제기되고 있다는 점은 참고할 만합니다.

셋째, 사고가 나도 '자동 지급'이 아니라 다툼의 대상이 될 수 있습니다. 다만 최근 국회에서 통과된 민간임대주택특별법 개정안은 임대사업자가 허위 서류 제출 등 사기나 중대한 과실을 저질렀을 경우, 임차인에게 책임이 없다면 HUG가 보증을 임의로 해지·취소할 수 없도록 했고, 이미 벌어진 사건에도 소급 적용될 수 있는 근거를 마련했습니다. 임차인 보호가 조금씩 강화되고 있는 것은 사실이지만, 이런 법 개정도 결국 소송이나 행정 절차를 거쳐야 실제 구제로 이어진다는 점은 변함이 없습니다. 즉 "가입=자동 전액 지급"이 아니라 "가입=최소한의 안전판, 실제 지급은 계좌·서류·법적 다툼에 좌우"라는 게 더 정확한 표현입니다.

5. 계약 전후 임차인이 반드시 확인해야 할 체크리스트

• 임대보증금보증서 원본을 직접 확인하세요. 임대사업자 말만 믿지 말고, HUG 고객센터(1566-9009)나 관할 지사에 전화해 실제 보증서 발급 여부와 보증 금액을 교차 확인하는 것이 안전합니다.
• 계약금·중도금을 낼 때는 반드시 계좌번호가 HUG 지정계좌(또는 관리형 토지신탁 계좌)인지 확인하세요. 시행사나 시공사 개인 명의 계좌로 입금하라고 안내받으면 반드시 의심해야 합니다.
• 입금 후에도 그 돈이 실제로 지정계좌에 정상적으로 쌓였는지 주기적으로 확인하시길 권합니다. 계좌 안내를 받았다는 사실만으로 안심하지 말고, 필요하면 신탁회사나 HUG에 직접 입금 현황을 문의하세요.
• 시행사·시공사의 신용등급과 재무 상태를 계약 전후로 한 번씩 확인하세요. 특히 계약 기간이 10년으로 긴 상품이니만큼 중간에 상태가 나빠지지 않는지 뉴스를 챙겨보는 습관이 중요합니다.
• 문제가 이미 발생했다면 혼자 대응하기보다 임차인 대표 모임을 구성해 공동으로 법률 자문을 받고 지자체·국회에 함께 목소리를 내는 것이 실제 구제로 이어질 가능성을 높입니다.

Q&A로 정리하는 10년 민간임대·허그보증

Q. 허그보증에 가입했다고 하면 100% 안전한 것 아닌가요?

A. 그렇지 않습니다. 앞서 설명드린 것처럼 실제로 낸 돈이 HUG 지정계좌에 정상적으로 들어갔는지가 핵심입니다. 춘천 사례처럼 지정계좌 밖으로 자금이 새어나가면 HUG가 그 부분에 대해서는 환급 의무가 없다는 입장을 취할 수 있어, "가입=무조건 전액 보장"이라고 단정하기는 어렵습니다.

Q. 이미 계약금·중도금을 냈는데, 지금이라도 정상적으로 입금됐는지 확인할 수 있나요?

A. 가능합니다. HUG 고객센터(1566-9009)나 사업장 관할 지사에 문의하면 보증서 발급 현황과 관리 계좌 관련 정보를 확인할 수 있습니다. 답변이 명확하지 않다면 서면으로 정보공개를 요청하거나, 다른 계약자들과 함께 공동으로 확인 절차를 요구하는 것도 방법입니다.

Q. 시행사가 부도나면 보증금을 아예 못 받게 되나요?

A. 지정계좌에 정상적으로 입금된 부분은 원칙적으로 HUG가 대위변제(대신 지급)하는 절차를 밟습니다. 문제는 지정계좌 밖으로 유용된 금액이나 서류상 하자가 있는 부분인데, 이 경우 소송이나 특별법 개정안의 소급 적용 여부를 다퉈야 하는 등 시간과 절차가 더 필요합니다.

Q. 앞으로 이런 피해를 막을 제도 개선이 있나요?

A. 최근 국회를 통과한 민간임대주택특별법 개정안은 임대사업자의 사기·중대과실이 있고 임차인에게 책임이 없는 경우 HUG가 보증을 임의로 해지·취소하지 못하도록 했고, 이미 발생한 사건에도 적용될 수 있는 소급 조항을 담았습니다. 다만 이 개정안이 실제로 진행 중인 개별 사건에 어떻게 적용될지는 아직 지켜봐야 하는 상황입니다.

참고자료

1. 강원일보 - 춘천 시온숲속의아침뷰 보증금 피해자 속출…빚 걱정에 공황장애 시달려
2. MS TODAY - '제2의 전세사기' 춘천 민간임대 아파트 계약자들 "HUG 책임 밝혀달라"
3. 강원일보 - 수백억원 피해 춘천 민간임대아파트 특별법 적용 쟁점…피해 구제 가능성 주목
4. 아시아경제 - "HUG에 입금한 줄 알았는데 '날벼락'"…피같은 보증금 날릴 판, 임차인의 눈물
5. 더퍼블릭 - [이슈체크] 서민엔 피해 유발, 건설사엔 관대한 보증보험?…HUG '탁상행정' 논란 점입가경
6. 대한민국 정책브리핑 - 임차인 보증금 보호하는 임대보증금 보증 가입 의무화