부동산감독원 출범 임박, 분양권 불법전매 다 걸린다

국무조정실 산하 부동산감독원이 특별사법경찰권을 갖고 11월 출범을 목표로 하고 있습니다. 10년 넘게 분양권 거래를 다뤄온 분양팀장이 다운계약서·불법전매·부정청약이 왜 예전보다 훨씬 걸리기 쉬워지는지, 지금부터 뭘 조심해야 하는지 정리했습니다.

"팀장님, 예전에 지인이 분양권 웃돈 주고받을 때 계약서에 낮게 써도 된다고 하던데, 요즘도 그렇게들 하나요?"

얼마 전 모델하우스에서 젊은 부부 상담을 하다가 이런 질문을 받았습니다. 저는 부동산 중개업을 20년 넘게 하다가 지금은 아파트 모델하우스에서 미분양 아파트를 판매하는 분양팀장으로 일하고 있는데, 예전 같으면 "요즘은 조심하셔야 해요" 정도로 답했을 질문입니다. 그런데 요즘은 답이 좀 더 무거워졌습니다. 국무조정실 산하에 부동산 불법행위만 전담으로 캐는 '부동산감독원'이라는 조직이 곧 출범을 앞두고 있기 때문입니다.

이름만 들으면 은행을 감독하는 금융감독원처럼 딱딱하게 들리실 텐데, 실제로 언론에서도 '부동산판 금감원'이라고 부릅니다. 그런데 이 조직이 하는 일은 은행 검사가 아니라, 분양권 다운계약서나 불법전매, 위장전입 같은 것들을 직접 조사하고 수사까지 할 수 있는 권한을 갖는다는 점에서 저 같은 현장 사람에게는 훨씬 피부에 와닿는 이슈입니다.

목차

• 1. 부동산감독원이 정확히 뭔가요
• 2. 지금까지의 단속과 뭐가 다른가
• 3. 분양권 다운계약서·불법전매, 이렇게 걸릴 수 있다
• 4. 위장전입·청약통장 매매도 정조준
• 5. 지금부터 분양권 거래할 때 반드시 지켜야 할 것

1. 부동산감독원이 정확히 뭔가요

부동산감독원을 쉽게 설명하면, 지금까지 국토교통부·국세청·경찰청·금융위원회 등 여러 부처에 뿔뿔이 흩어져 있던 부동산 단속 기능을 한곳에 모아놓은 '부동산 전담 수사 조직'입니다. 비유하자면, 예전에는 동네에 파출소, 세무서, 구청 단속반이 따로따로 순찰을 돌던 걸 이제는 한 팀이 모든 구역을 한꺼번에 관리하는 것과 비슷합니다.

머니투데이 보도에 따르면 부동산감독원은 국무조정실 산하기관으로 설치돼 약 100명 규모로 운영될 예정이며, 이재명 대통령이 "부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다"며 감독기구 설치를 주문한 데 따른 것입니다. 담당 법안인 '부동산감독원 설치 및 운영에 관한 법률 제정안'은 지난 2월 국회에 발의됐고, 정부는 이르면 11월 출범을 목표로 잡고 있습니다.

다만 한 가지는 분명히 짚고 넘어가야 합니다. 경향신문 보도를 보면 올해 7월 기준으로 이 법안이 국회 상임위 소위원회에서 제대로 논의조차 되지 못한 채 지지부진했고, 여당과 야당 사이에 '국민 사찰 기구 아니냐'는 논쟁까지 벌어지고 있습니다. 그러니까 11월이라는 일정은 정부 목표치일 뿐, 실제 출범 시점은 국회 상황에 따라 조금 늦춰질 수도 있다는 점을 감안하고 보셔야 합니다.

2. 지금까지의 단속과 뭐가 다른가

가장 큰 차이는 '수사권'입니다. 지금까지는 국토교통부나 지자체가 부정청약이나 불법전매를 발견해도 직접 수사는 못 하고, 혐의가 짙으면 경찰이나 검찰에 고발하는 방식이었습니다. 쉽게 말해 지금까지의 단속반은 "수상하니 신고할게요" 정도였다면, 부동산감독원은 특별사법경찰권을 가진 직원들이 직접 소명자료를 요구하고, 대면조사를 하고, 현장조사까지 나갈 수 있는 조직입니다.

더 눈여겨봐야 할 부분은 '인지수사'에 준하는 권한입니다. 지금까지는 누군가 신고를 해야 조사가 시작되는 경우가 많았지만, 앞으로는 언론 보도나 시장 이상 징후만으로도 감독원이 자체적으로 조사를 시작할 수 있게 됩니다. 분양권 매매가 몰리는 단지나 이상하게 프리미엄이 부풀려진 거래가 SNS나 커뮤니티에 자주 언급되기만 해도 감독원이 먼저 들여다볼 수 있다는 뜻입니다. 이 부분은 예전에 정리했던 분양권 전매제한 위반 형사처벌과 실제 처벌 사례 글에서 다룬 처벌 조항 자체는 그대로지만, 그걸 실제로 적발해내는 능력이 훨씬 강해진다고 이해하시면 됩니다.

3. 분양권 다운계약서·불법전매, 이렇게 걸릴 수 있다

다운계약서는 분양권을 사고팔 때 실제 주고받은 웃돈(프리미엄)보다 낮은 금액으로 계약서를 써서 양도소득세를 줄이려는 편법입니다. 예전에는 매수인과 매도인이 입을 맞추면 국세청이 실거래를 알아채기까지 시간이 걸리는 경우가 많았습니다. 하지만 부동산감독원이 출범하면 국세청·금융당국의 자금 흐름 정보와 실거래 신고 정보를 한곳에서 교차 확인할 수 있게 됩니다. 계좌로 오간 실제 웃돈 금액과 신고된 계약서 금액이 다르면, 예전보다 훨씬 빠르게 걸러진다는 뜻입니다.

이미 분양권 다운계약서 처벌 글에서 정리했듯, 다운계약서가 적발되면 매도인·매수인 모두 취득세의 3배 이하 과태료를 물 수 있고, 매도인은 양도소득세 비과세나 감면 혜택도 배제됩니다. 여기에 부동산감독원의 조사·수사권까지 더해지면, "설마 걸리겠어" 하고 넘어가던 관행이 이제는 훨씬 위험한 도박이 됩니다.

4. 위장전입·청약통장 매매도 정조준

부동산감독원이 잡으려는 것은 다운계약서만이 아닙니다. 위장전입으로 청약 자격이나 실거주 요건을 맞추는 행위, 청약통장을 사고파는 행위, 청약경쟁률을 부풀리기 위한 허위 신청 같은 부정청약도 핵심 단속 대상입니다.

특히 최근 국토교통부가 분양가상한제 아파트의 실거주의무 위반 여부를 통신·카드·TV 수신자료까지 동원해 조사하겠다고 밝힌 것도 같은 흐름 위에 있습니다. 이 내용은 예전에 실거주의무 위반 적발되면 징역 3년 글에서 자세히 정리했는데, 부동산감독원이 출범하면 이런 방식의 조사가 실거주의무를 넘어 부정청약, 분양권 명의신탁 같은 영역까지 확장될 가능성이 큽니다.

상담을 하다 보면 "가족 명의만 잠깐 빌리는 건데 그것도 문제냐"고 묻는 분들이 여전히 계십니다. 명의신탁이나 위장전입은 단순 과태료가 아니라 형사처벌 대상이고, 적발되면 당첨 자체가 취소되면서 앞으로 일정 기간 청약이 아예 막힐 수도 있습니다. 재당첨 제한 규정이 궁금하신 분은 분양권 재당첨 제한 완벽정리 글도 함께 참고하시면 좋습니다.

5. 지금부터 분양권 거래할 때 반드시 지켜야 할 것

부동산감독원이 실제로 언제, 어떤 모습으로 출범할지는 국회 상황에 따라 조금 더 지켜봐야 합니다. 하지만 조사·수사 역량이 지금보다 훨씬 강해질 것이라는 방향 자체는 여야를 떠나 공감대가 있는 부분입니다. 그래서 저는 상담을 오시는 분들께 이 세 가지는 지금부터 습관처럼 지키시라고 말씀드립니다.

첫째, 분양권 매매계약서에는 실제로 주고받은 프리미엄 금액을 그대로 적으세요. 세금이 아깝다는 이유로 금액을 낮춰 적는 순간, 나중에 감독원 조사망에 걸렸을 때 되돌릴 방법이 없습니다. 둘째, 실거주의무나 전매제한 기간이 남아있다면 주소만 옮겨두는 식의 편법은 쓰지 마세요. 셋째, 청약통장이나 분양권 명의를 남에게 빌려주거나 빌리지 마세요. 급전이 필요하다고 청약통장을 넘기는 경우가 여전히 있는데, 적발되면 계약 취소는 물론 형사처벌까지 이어질 수 있습니다.

Q&A로 정리하는 부동산감독원

Q. 부동산감독원이 출범하면 예전 계약도 소급 조사받나요?

A. 법 시행 이전에 이미 끝난 거래를 무조건 소급해서 처벌하기는 어렵습니다. 다만 다운계약서로 인한 탈세는 국세부과 제척기간(통상 5년, 사기나 부정행위가 있으면 10년)이 살아있는 한 언제든 추징 대상이 될 수 있습니다. "이미 끝난 거래니 안전하다"고 단정하지 마시고, 실거래가 신고와 세금 신고를 다시 한번 맞춰보시는 걸 권해드립니다.

Q. 공인중개사를 통한 정상 거래인데도 조사 대상이 될 수 있나요?

A. 정상적으로 실거래 신고를 하고 세금까지 제대로 낸 거래라면 조사 대상이 될 이유가 없습니다. 부동산감독원의 조사는 이상거래 패턴이나 신고 내용과 자금 흐름이 어긋나는 경우를 겨냥하는 것이지, 정상 거래를 일일이 들여다보는 방식은 아닙니다. 오히려 공인중개사를 끼고 전자계약시스템으로 거래하면 나중에 분쟁이 생겼을 때 증빙이 명확해서 더 안전합니다.

Q. 지금 분양권 매수를 고민 중인데, 계약서 작성할 때 뭘 더 확인해야 하나요?

A. 본문에서 다룬 프리미엄 실거래가 기재 외에도, 매도인이 전매제한 기간이나 실거주의무 유예 조건을 제대로 이해하고 있는지 꼭 확인하셔야 합니다. 매도인이 규정을 잘못 알고 있는 상태에서 거래가 이뤄지면 매수인까지 함께 불이익을 받을 수 있습니다. 계약 전 모집공고문과 분양계약서 원본을 매도인에게 요청해서 전매제한·실거주의무 조항을 직접 확인하시길 권합니다.

참고자료

1. '조사·수사권' 쥔 부동산감독원 설치 확정 … 부동산 불법행위 싹 자른다 - 뉴데일리
2. 단독 부동산감독원 11월 출범...사실상 '인지수사권'도 준다 - 머니투데이
3. 1년간 감감무소식 '부동산감독원' 신설…하반기엔 시동 걸릴까 - 경향신문
4. 부동산감독원 설치 및 운영에 관한 법률안 - 국민참여입법센터
5. '부동산판 금감원' 부동산감독원, 영장 없이 '국민 의식주' 본다 - 뉴데일리