분양권 다운계약서 처벌, 적발되면 아낀 세금의 몇 배를 토해냅니다

분양권 다운계약서, 세금 좀 아끼려다 적발되면 아낀 돈보다 몇 배를 토해냅니다. 10년 넘게 분양권 거래를 다뤄온 분양팀장이 다운계약서 적발 시 실제로 벌어지는 일과 자진신고 제도까지 정리했습니다.

몇 년 전 상담했던 손님 한 분이 아직도 기억에 납니다. 분양권에 프리미엄(웃돈) 3천만 원이 붙었는데, 매수인 쪽에서 "계약서에는 1천만 원만 적고 나머지는 그냥 현금으로 주고받자"고 제안하셨어요. 취득세를 조금이라도 줄여보려는 마음이었죠. 실제로 이런 다운계약서를 쓰고 넘어갔다가 나중에 세무당국 전산에서 자금 흐름이 딱 걸려서, 아낀 취득세보다 몇 배 많은 과태료와 추징세를 물어낸 사례를 여러 번 봤습니다.

분양권 거래는 특히 프리미엄이라는 웃돈이 오가다 보니 다운계약서 유혹이 자주 생기는 자리입니다. 오늘은 10년 넘게 분양권 거래를 다루고 지금은 모델하우스 현장에서 분양팀장으로 일하고 있는 제가, 다운계약서가 적발되면 실제로 어떤 일이 벌어지는지 최대한 쉽게 풀어드리겠습니다.

1. 분양권 다운계약서가 정확히 뭔가요

다운계약서란 실제로 주고받은 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 꾸며서 관할 관청에 신고하는 걸 말합니다. 분양권으로 치면, 프리미엄을 실제로는 3천만 원 받았는데 계약서에는 1천만 원만 받은 것처럼 써서 신고하는 식이죠.

쉽게 비유하면 이렇습니다. 회사에 월급을 3백만 원 받으면서 세금 신고는 1백만 원만 받은 것처럼 하는 것과 똑같은 구조예요. 당장은 세금을 덜 내는 것처럼 보이지만, 실제로 통장에 찍힌 돈과 신고한 금액이 다르기 때문에 언젠가 그 차이가 드러날 수밖에 없습니다. 요즘은 국세청과 각 지자체가 부동산 거래 관리시스템으로 자금 흐름을 촘촘하게 들여다보고 있어서, "설마 걸리겠어"라는 생각으로 넘어갈 수 있는 문제가 아닙니다.

2. 적발되면 매도인·매수인 각각 이렇게 됩니다

다운계약서는 매도인과 매수인 둘 다 무사하지 못합니다.

먼저 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반으로, 실거래가를 허위로 신고한 것 자체에 대해 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료가 부과됩니다. 여기에 더해 매도인은 원래 냈어야 할 양도소득세를 다시 추징당하고, 신고를 늦게 한 것에 대한 가산세(신고불성실가산세·납부지연가산세)까지 얹어서 내야 합니다. 매수인은 취득세를 낮춰 신고한 부분에 대해 취득세의 3배 이하 과태료를 별도로 부담합니다.

이해하기 쉽게 예를 들어볼게요. 프리미엄 3천만 원 중 2천만 원을 감춰서 신고했다고 가정하면, 그 2천만 원에 대한 취득세를 원래대로 냈어야 할 뿐 아니라 그 세액의 최대 3배에 달하는 과태료가 추가로 붙습니다. 세금을 아끼려다 오히려 훨씬 큰 돈을 토해내는 구조인 거죠. 실제 상담 현장에서 이 구조를 정확히 설명해 드리면 다들 "그럴 거면 처음부터 제대로 신고할 걸 그랬다"고 하십니다.

3. 비과세·감면까지 통째로 날아갑니다

다운계약서의 진짜 무서운 점은 과태료나 추징세만이 아닙니다. 거짓 계약서를 작성한 게 확인되면, 양도소득세 비과세나 각종 감면 혜택 자체를 아예 받을 수 없게 됩니다.

여기서 "비과세"란 원래 조건만 맞으면 세금을 아예 안 내도 되는 혜택을 말합니다. 예를 들어 1세대 1주택자가 일정 요건을 채워서 집을 팔면 양도소득세를 한 푼도 안 내는 경우가 있는데, 이런 혜택을 받을 자격이 되는 분이 다운계약서를 썼다는 사실이 드러나면 그 혜택 자체가 통째로 사라집니다. 몇백만 원, 많게는 몇천만 원짜리 혜택을 세금 몇십만 원 아끼려다 날려버리는 셈이니, 손익을 냉정하게 따지면 절대 남는 장사가 아닙니다.

4. 공인중개사도 무사하지 못합니다

다운계약서는 매도인·매수인 당사자만의 문제가 아닙니다. 이 과정에 개업 공인중개사가 알면서도 묵인하거나 작성을 도왔다면, 가담 정도에 따라 업무정지 처분부터 심하면 등록취소 처분까지 받을 수 있습니다.

상담 현장에서 종종 "중개사님이 알아서 해주신다고 했다"며 안심하시는 분들을 보는데, 문제가 터지면 중개사도 자기 책임을 피하기 어렵기 때문에 오히려 거래 진행 과정에서 발을 빼거나 책임을 미루는 경우가 생깁니다. 결국 실제 피해는 당사자인 매도인·매수인에게 고스란히 돌아온다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.

사실 제가 10년 넘게 분양권 매도·매수를 조율해오면서 가장 진땀을 뺐던 부분도 바로 이 다운계약 문제였습니다. 가격 조율은 어떻게든 접점을 찾을 수 있는데, 한쪽에서 다운계약서 얘기를 슬쩍 꺼내는 순간 거래 분위기 자체가 완전히 달라지거든요. 그래서 저는 아예 원칙을 세웠습니다. 다운계약서를 써달라는 손님은 처음부터 거래를 맡지 않았습니다. 그 원칙 때문에 놓친 손님도 적지 않습니다. 그래도 나중에 복잡한 문제에 휘말려서 매도인과 매수인이 서로 얼굴 붉히고, 저까지 그 사이에서 곤란해지는 상황을 겪느니, 처음부터 정직하게 신고하는 거래만 받는 게 저한테도 손님한테도 결국 더 편한 길이었습니다.

5. 자진신고하면 과태료가 면제된다는데, 진짜인가요

다운계약서를 이미 써버렸다면 방법이 아예 없는 건 아닙니다. 2017년부터 시행 중인 부동산 거래가격 자진신고 제도를 활용하면, 다운계약서를 작성한 당사자 중 한 명이 먼저 자진해서 신고할 경우 최초 신고자에게는 과태료를 100% 면제해 줍니다.

다만 이 제도는 "먼저 신고하는 사람"에게만 혜택이 돌아간다는 점이 중요합니다. 상대방이 먼저 신고해버리면 나는 고스란히 과태료를 떠안게 되는 구조예요. 그래서 다운계약서를 둘러싼 거래에서는 상대방보다 내가 먼저 움직이는 게 유리한, 조금은 씁쓸한 상황이 벌어지기도 합니다. 가장 좋은 건 애초에 다운계약서 자체를 쓰지 않는 것이고, 혹시라도 이미 작성했다면 미루지 말고 최대한 빨리 자진신고를 검토하시길 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 프리미엄을 계좌이체가 아니라 현금으로 주고받으면 다운계약서를 써도 안 걸리지 않나요?

A. 그렇게 생각하시는 분들이 많은데, 실제로는 대출 심사 과정에서의 자금출처 확인, 세무조사, 또는 상대방의 자진신고 등 다양한 경로로 드러나는 경우가 많습니다. 현금 거래라고 안전하다는 보장이 전혀 없고, 오히려 자금 흐름이 불분명하다는 이유로 더 깐깐하게 조사받을 수도 있습니다.

Q. 이미 몇 년 전에 다운계약서를 쓴 거래인데, 지금이라도 문제가 될 수 있나요?

A. 국세는 부과제척기간이라는 게 있어서 일정 기간이 지나면 추징이 어려워지지만, 사기나 부정한 방법으로 세금을 포탈한 경우에는 이 기간이 훨씬 길게(최대 10년 이상) 적용될 수 있습니다. "이미 지난 일이니 괜찮겠지"라고 안심하기보다는 세무 전문가와 한 번 확인해 보시길 권합니다.

Q. 매수인이 먼저 다운계약서를 제안했는데, 매도인인 저도 처벌받나요?

A. 네, 다운계약서는 제안한 사람뿐 아니라 계약서에 함께 서명한 매도인·매수인 모두 공동으로 책임을 집니다. 상대방이 먼저 제안했다는 사정은 과태료나 세금 추징을 피하는 사유가 되지 않으니, 애초에 그런 제안 자체를 거절하시는 게 가장 안전합니다.

Q. 다운계약서 대신 프리미엄 일부를 옵션비나 다른 명목으로 나눠서 신고하는 건 괜찮나요?

A. 실질은 프리미엄인데 명목만 다르게 바꿔서 신고하는 것도 사실상 허위 신고에 해당할 수 있습니다. 세무당국은 명목보다 실제 자금의 성격을 따지기 때문에, 편법으로 우회하려 하기보다는 실제 거래대로 정직하게 신고하고 특약에 명확히 남기는 편이 장기적으로 훨씬 안전합니다.

※ 위 정보는 2026년 8월 기준 일반적인 내용을 안내한 것으로, 개별 사안의 과태료·추징 금액은 관할 지자체와 세무서의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 거래 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하시길 권합니다.