전세대출 한도 2억, 1주택자는 내년 보증까지 줄어든다

2025년 9.7 대책으로 1주택자 전세대출 한도가 2억원으로 줄고 DSR까지 반영된 데 이어, 2027년 1월부터는 실거주하지 않는 1주택자의 전세대출 보증비율까지 낮아집니다. 분양팀장이 실무 관점에서 정리했습니다.

요즘 모델하우스에 상담하러 오시는 분들 중에 "저희 집은 전세 주고 저는 다른 데서 전세로 살려는데, 대출이 왜 이렇게 안 나오죠?"라고 물으시는 분이 부쩍 늘었습니다. 예전 같으면 집 한 채 가진 분도 큰 어려움 없이 전세자금대출을 받아 이사를 다녔는데, 지금은 상황이 많이 달라졌습니다.

저는 부동산 중개 20년, 아파트 모델하우스 분양팀장으로 10년 넘게 현장에서 실수요자분들을 만나온 사람입니다. 전세대출은 원래 무주택 서민의 주거 이동을 돕는 상품이었는데, 최근 몇 년 사이 집값을 밀어올리는 통로로 지목되면서 규제 대상이 됐습니다. 2025년 9월 7일 대책으로 1주택자의 전세대출 한도가 크게 줄었고, 같은 해 10월 29일부터는 DSR(총부채원리금상환비율)까지 반영되기 시작했습니다. 그리고 2026년 들어서는 여기서 한 발 더 나가, 2027년 1월부터 실거주하지 않는 1주택자의 전세대출 보증비율 자체를 낮추는 방안까지 발표됐습니다.

"작년에 이미 규제됐다는 얘기 들었는데, 또 뭐가 바뀌는 거예요?"라는 질문을 정말 많이 받습니다. 오늘은 지금까지 나온 전세대출 규제를 시간순으로 정리하고, 분양권·청약 당첨자분들이 잔금을 치를 때 실제로 어떤 영향을 받는지까지 함께 짚어보겠습니다.

목차

1. 전세대출도 이제 대출 한도에 잡힙니다 (9.7 대책과 DSR 반영)
2. 왜 전세대출까지 조이는 걸까 (갭투자를 막으려는 이유)
3. 2027년 1월, 한 번 더 세집니다 (비거주 1주택자 보증 축소)
4. 규제 위에 규제, 실수요자가 받는 유탄
5. 분양권·미분양 계약자가 지금 챙겨야 할 것

1. 전세대출도 이제 대출 한도에 잡힙니다

전세대출은 말 그대로 전셋집에 들어갈 때 보증금을 마련하려고 은행에서 빌리는 돈입니다. 예전에는 이 돈이 내 소득 대비 갚을 능력, 즉 DSR 계산에 아예 들어가지 않았습니다. 마치 신용카드 한도를 계산할 때 할부금은 넣으면서 곗돈은 안 넣어주는 것과 비슷했다고 보시면 됩니다. 그런데 2025년 9월 7일 정부가 내놓은 대출 대책에서 이 부분이 크게 바뀌었습니다.

핵심은 두 가지입니다. 첫째, 수도권과 규제지역 안에서 집을 한 채 가진 사람(1주택자)이 다른 곳에 전세를 얻을 때 받을 수 있는 전세대출 한도가 2억원으로 일원화됐습니다. 세무사신문 보도에 따르면 기존에 2억원대 전세대출을 이용하던 1주택자의 대출 한도가 평균 약 6,500만원씩 줄어들 것으로 추산되는데, 현재 1주택 보유자 중 약 30%가 2억원 이상 3억원 미만 구간에서 대출을 쓰고 있어 적지 않은 인원이 영향권에 들었습니다.

둘째, 같은 해 10월 29일부터는 전세대출도 DSR 계산에 들어가기 시작했습니다. 한국경제 보도를 보면 연소득 5,000만원인 사람이 전세대출로 2억원을 빌리면 DSR이 약 14%포인트, 1억원을 빌리면 약 7.4%포인트 올라간다고 합니다. DSR이 올라간다는 건 다른 대출(예를 들어 주택담보대출이나 신용대출)을 받을 때 한도가 그만큼 줄어든다는 뜻이니, 전세대출만 문제가 아니라 다른 대출 계획까지 함께 어긋날 수 있습니다.

다만 모든 사람이 당장 영향을 받는 건 아닙니다. 이미 전세대출을 쓰고 있던 분이 같은 집에서 계약을 갱신만 하는 경우, 그리고 10월 28일까지 임대차계약을 체결한 경우는 종전 규정을 그대로 적용받습니다. 반대로 대출금액을 증액하거나 새로 계약을 맺는 경우는 새 규정, 즉 DSR 적용을 피할 수 없습니다.

2. 왜 전세대출까지 조이는 걸까

상담을 하다 보면 "전세 사는 데 왜 정부가 이렇게까지 간섭하나요"라고 답답해하시는 분들이 계십니다. 이유는 간단합니다. 전세대출이 갭투자, 즉 내 돈은 조금만 들이고 세입자의 전세보증금으로 나머지 집값을 충당하는 투자 방식의 실탄으로 쓰여왔기 때문입니다.

쉽게 비유하면 이렇습니다. 10억원짜리 아파트를 살 때 내 돈 3억원만 있어도, 세입자에게 7억원짜리 전세를 놓고 그 보증금으로 나머지를 메우면 집을 살 수 있습니다. 여기에 세입자가 은행에서 전세대출까지 넉넉하게 받을 수 있다면, 집주인 입장에서는 세입자를 구하기가 더 쉬워지고 갭투자는 더 쉬워집니다. 결국 전세대출이 넉넉하게 풀릴수록 역설적으로 집값을 밀어올리는 데 일조하게 되는 구조입니다.

그래서 2025년 6월 27일 대책에서는 이미 소유권 이전을 조건으로 하는 전세대출(매매 계약과 동시에 세입자의 전세대출로 잔금을 치르는 방식)을 금지했고, 9월 7일 대책에서는 규제지역 주택담보대출비율(LTV)을 50%에서 40%로 낮추면서 1주택자 전세대출 한도까지 손을 댔습니다. 이재명 대통령도 2026년 7월 23일 부동산정책 국민 대토론회에서 "유주택자인데 다른 곳에 전세를 얻는데 굳이 대출까지 해줘야 하느냐"고 직접 언급하며, 전세대출이 서민 주거 안정에 도움이 되는 측면과 동시에 집값 상승의 한 원인으로도 작용했다는 점을 지적했습니다.

3. 2027년 1월, 한 번 더 세집니다

2026년 8월 13일 뉴데일리 보도에 따르면, 정부는 2027년 1월부터 "투기적 목적의 비거주 1주택자"를 전세대출 보증 제한 대상에 새로 추가하기로 했습니다. 여기서 말하는 비거주 1주택자란, 수도권·규제지역에 아파트를 한 채 갖고 있으면서 본인이나 배우자가 그 집에 한 번도 실제로 거주한 적이 없는 부부 합산 1주택자를 뜻합니다. 규제의 초점을 '주택을 몇 채 가졌는가'에서 '그 집에 실제로 살아본 적이 있는가'로 옮기는 셈입니다.

영향받는 규모도 작지 않습니다. 같은 보도에서 규제 대상은 수도권·규제지역 아파트 보유 1주택자 약 6만 건, 금액으로는 9조 3,000억원 규모이며, 건당 평균 대출액은 1억 5,500만원으로 집계됐습니다. 보증비율은 수도권·규제지역이 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 각각 10%포인트씩 낮아질 예정입니다. 보증비율이 낮아진다는 건, 은행이 전세대출을 보증기관(HUG, HF 등)에 기대는 몫이 줄어들어 은행이 떠안는 위험이 커진다는 뜻이고, 결국 대출 심사가 더 깐깐해지거나 한도가 더 줄어드는 결과로 이어질 가능성이 큽니다.

물론 정부도 부작용을 완전히 모르는 건 아닙니다. 서울신문 보도를 보면 이재명 대통령은 청년·신혼부부·생애최초·서민층에는 "핀셋형"으로 지원을 유지하겠다고 밝혔고, 이미 계약을 마친 실수요자가 잔금대출을 받지 못해 피해를 보는 상황을 줄일 경과조치도 함께 검토하겠다고 언급했습니다. 다만 세부 경과조치가 아직 확정 발표되지 않은 만큼, 계약을 앞둔 분이라면 시행 시기가 다가올수록 관련 공고를 자주 확인하시는 게 안전합니다.

지금까지 나온 전세대출 규제를 한눈에 정리하면 아래 표와 같습니다.

시기	규제 내용	대상	핵심 수치
2025.9.7	전세대출 한도 축소	수도권·규제지역 1주택자	한도 2억원, 평균 6,500만원 감소
2025.10.29	전세대출 DSR 반영	신규·증액 전세대출 1주택자	연소득 5,000만원 기준 DSR 최대 14%p 증가
2027.1(예정)	전세대출 보증비율 축소	비거주 1주택자	보증 80%→70%(수도권·규제지역), 90%→80%(기타)

4. 규제 위에 규제, 실수요자가 받는 유탄

2026년 8월 11일 파이낸셜뉴스는 6.27, 9.7, 10.15 대책에 이어 나온 후속 방안까지 합쳐 네 차례에 걸친 규제가 겹치면서 대출정책이 "누더기"가 됐다고 지적했습니다. 투자 수요와 실수요를 정교하게 구분하지 못한 채 규제를 강화하다 보니, 의도하지 않았던 피해가 곳곳에서 나타나고 있다는 겁니다.

대표적인 사례가 전세퇴거자금대출입니다. 지금 살고 있는 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 받는 이 대출이 수도권·규제지역에서 1억원으로 제한되면서, 정작 무주택 실수요자가 세입자가 있는 집을 사려고 해도 거래 자체가 성사되기 어려워지는 부작용이 나타났습니다. 신축 아파트 잔금대출도 마찬가지입니다. 은행이 가계대출 총량 관리에 쫓기다 보니 정책 취지와 무관하게 대출을 줄이게 되고, 그 결과 수분양자들이 짧은 기간에 수억원의 잔금을 급하게 마련해야 하는 상황이 반복되고 있습니다. 실제로 저도 상담 현장에서 "중도금은 잘 받았는데 잔금대출이 이렇게 갑자기 줄어들 줄은 몰랐다"며 당황하시는 계약자분들을 여러 번 만났습니다.

이런 부작용이 계속 불거지자 정부도 잔금대출을 가계대출 총량 관리에서 제외하는 방안, 청년·신혼부부 정책금융 문턱을 낮추는 방안, 전세사기 피해자의 대출 소득요건을 완화하는 방안 등 예외 조치를 잇달아 검토하고 있습니다. 다만 금융권에서는 "규제 → 부작용 → 예외"가 반복되면서 정작 실수요자 입장에서는 대출 조건을 예측하기가 점점 더 어려워진다고 지적하고 있어, 앞으로도 세부 내용이 계속 바뀔 가능성을 열어두고 지켜봐야 합니다.

5. 분양권·미분양 계약자가 지금 챙겨야 할 것

분양팀장으로 현장에서 일하다 보면 이번 규제가 남 얘기가 아니라는 걸 실감합니다. 청약에 당첨되거나 분양권을 매수한 분들 중에는 기존에 살던 집을 전세로 돌리고 그 보증금으로 잔금을 치르려는 계획을 세운 경우가 많은데, 전세대출 규제가 이 계획 전체를 흔들 수 있기 때문입니다. 잔금 계획을 세울 때 반드시 아래 세 가지는 미리 확인하시길 권합니다.

첫째, 임대차계약을 언제 체결하는지가 중요합니다. 2025년 10월 28일 이전에 계약을 마쳤다면 DSR 종전 규정을 적용받지만, 그 이후 새로 계약하거나 대출을 증액하면 DSR이 새로 반영되니 잔금 스케줄과 임대차계약 시점을 함께 맞춰보셔야 합니다. 예전에 정리해둔 분양권 잔금대출 선착순마감 글에서도 다뤘듯이, 잔금대출은 은행별 한도가 조기에 소진되는 경우가 많아 전세대출까지 함께 계획한다면 더더욱 서둘러야 합니다.

둘째, 2027년 1월 시행 예정인 비거주 1주택자 보증 축소는 아직 시행 전이지만, 기존 집을 전세로 돌리면서 본인은 다른 곳에 전세로 들어가려는 1주택자분들은 미리 대응 방안을 세워두시는 게 좋습니다. 셋째, 제가 현장에서 판매하는 미분양 단지들은 상대적으로 비규제지역에 위치한 경우가 많아, 오히려 LTV나 전세대출 규제가 덜 엄격하게 적용되는 경우가 있습니다. 규제지역 청약만 고집하기보다 이런 지역별 차이도 함께 비교해보시면 자금 계획을 짜는 데 도움이 됩니다. 전세보증금 자체를 지키는 특약은 예전에 전세사기 피하는 특약 3가지, 모르면 보증금 날립니다 글에서 따로 정리해두었으니, 전세대출을 받는 쪽과 전세보증금을 지키는 쪽을 함께 챙겨보시길 바랍니다.

Q&A로 정리하는 전세대출 규제

Q. 무주택자도 전세대출 DSR이 적용되나요?

A. 아닙니다. 지금까지 발표된 규제는 모두 1주택자를 대상으로 합니다. 무주택자와 서민층 정책대출(버팀목대출 등)의 DSR 적용은 추후 검토 대상으로 남아 있고, 정부도 서민·무주택자의 주거안정에 미칠 영향을 고려해 신중하게 결정하겠다는 입장을 밝힌 상태입니다. 다만 정책 방향이 계속 논의되고 있으니 무주택자라도 관련 발표는 챙겨보시는 게 좋습니다.

Q. 지금 살고 있는 전셋집을 그대로 갱신하면 저도 규제 대상인가요?

A. 대출 금액을 늘리지 않고 같은 집에서 계약만 갱신하는 경우는 DSR이 새로 적용되지 않습니다. 다만 갱신하면서 보증금을 올려 대출금액을 증액하면 그 증액분은 신규 대출로 취급돼 DSR 심사를 새로 받게 됩니다. 대환대출(다른 은행으로 갈아타는 경우)도 DSR을 새로 심사하지는 않지만, 은행마다 세부 기준이 조금씩 다를 수 있으니 상담 시 꼭 확인하시길 바랍니다.

Q. 2억원 넘게 전세대출을 받을 방법은 아예 없나요?

A. 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출에 한해 2억원 한도가 적용되는 것이고, 비규제지역이거나 무주택자라면 이 한도의 적용을 받지 않습니다. 또 9월 7일 이전에 이미 계약이 체결된 건에 대해서는 만기 연장 시 종전 한도까지는 대출 연장이 가능하다는 점도 함께 알아두시면 좋습니다.

Q. 분양권 계약자가 전세퇴거자금대출을 못 받으면 잔금은 어떻게 마련하나요?

A. 전세퇴거자금대출이 수도권·규제지역에서 1억원으로 제한된 만큼, 세입자 보증금 반환 자금을 그 대출 하나에만 의존하는 계획은 위험합니다. 잔금대출 한도와 자기자금 비중을 미리 넉넉하게 계산해두시고, 은행 두세 곳의 사전 상담을 받아 실제 실행 가능한 한도를 확인한 뒤 계약을 진행하시길 권합니다. 저도 현장에서 이 부분을 가장 꼼꼼히 체크해드리고 있습니다.

참고자료

1. 내 전세대출도 DSR 적용될까…긴급 대출규제 총정리, 금융위 일문일답
2. 10월 28일까지 임대차계약 했다면 전세대출 DSR 적용 안돼, 한국경제
3. "2억원대 전세대출 1주택자, 한도 6천500만원 줄 듯", 세무사신문
4. 집 한 채 가진 것도 죄 되나…1주택자 전세대출까지 막는 정부, 뉴데일리 2026.8.13
5. 유주택자 전세대출 겨냥한 이재명 "청년 등 서민에만 핀셋 지원", 서울신문 2026.7.23
6. 규제 위에 규제, 부작용엔 또 예외…대출정책 '누더기' 됐다, 파이낸셜뉴스 2026.8.11