분양권 매매계약서 필수 특약 5가지 ,특약 하나에 웃돈 다 날아간다

티스토리 검색 설명(발췌): 분양권 매매계약서에 특약 하나를 빠뜨렸다가 웃돈을 못 받거나 중도금대출 승계가 막혀 계약이 통째로 꼬이는 경우를 현장에서 자주 봅니다. 10년 넘게 분양권을 다뤄온 분양팀장이 반드시 넣어야 할 특약 5가지를 정리했습니다.

상담을 하다 보면 분양권 계약서를 부동산 표준 서식 그대로, 특약란은 거의 비워둔 채로 도장 찍으시는 분들을 정말 많이 봅니다. "어차피 다 아는 내용인데 뭘 또 적어요"라고 하시는데, 막상 잔금 치르는 날 문제가 생기면 그때 가서야 "계약서에 안 적혀 있어서 어쩔 수 없다"는 답을 듣게 됩니다. 실제로 현장에서 중도금대출 승계가 막혀서 계약금을 날릴 뻔한 분, 발코니 확장비를 누가 내는지 계약서에 안 써놔서 잔금일에 언성 높이신 분, 프리미엄 지급 시기를 구두로만 정했다가 돈을 못 받은 분까지 다양하게 봐왔습니다.

분양권 거래는 일반 아파트 매매와 달리 아직 짓지 않은 집의 "권리"를 사고파는 거래라서, 표준 계약서만으로는 채워지지 않는 빈틈이 유독 많습니다. 오늘은 분양권 매매계약서를 쓸 때 반드시 넣어야 할 특약 5가지를 현장 경험을 담아 정리해 드리겠습니다.

목차

1. 프리미엄 금액과 지급 시기를 못 박는 특약
2. 중도금대출 승계가 안 되면 계약을 무를 수 있다는 특약
3. 발코니 확장비·유상옵션 비용을 누가 내는지 정하는 특약
4. 전매제한 기간 관련 책임을 명확히 나누는 특약
5. 세금 부담 주체와 다운계약서 금지를 밝히는 특약

1. 프리미엄 금액과 지급 시기를 못 박는 특약

분양권을 살 때 내는 돈은 크게 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 원래 분양가 중 지금까지 낸 계약금과 중도금이고, 다른 하나는 그 위에 얹어서 파는 사람에게 따로 주는 웃돈, 즉 프리미엄입니다. 프리미엄은 쉽게 말해 "먼저 좋은 자리를 잡은 값"이라고 생각하시면 됩니다. 놀이공원에서 줄을 대신 서준 사람에게 수고비를 얹어주는 것과 비슷한 개념입니다.

문제는 이 프리미엄이 법정 계약서 양식에 별도 항목으로 딱 정해져 있지 않다는 점입니다. 계약금, 중도금, 잔금 항목은 표준 서식에 있지만 프리미엄은 보통 특약란에 따로 적어야 합니다. 그런데 이걸 "웃돈 얼마"라고 뭉뚱그려 적거나, 심지어 말로만 정하고 계약서에 안 적는 경우가 있습니다. 이러면 나중에 "그 금액이 아니었다", "언제까지 준다고 안 했다"는 식으로 다툼이 생깁니다.

그래서 반드시 프리미엄 금액을 숫자로 명시하고, 계약금 지급 시 얼마, 잔금 시 얼마 하는 식으로 지급 시기를 나눠서 특약에 적으셔야 합니다. 예를 들어 "본 계약의 매매대금에는 프리미엄 금 ○○○원이 포함되어 있으며, 계약금 지급 시 프리미엄 중 ○○○원을, 잔금 지급 시 나머지 ○○○원을 지급한다"는 식으로 구체적으로 적어야 나중에 분쟁 소지가 없습니다.

2. 중도금대출 승계가 안 되면 계약을 무를 수 있다는 특약

중도금이란 집값을 나눠서 낼 때 계약금과 잔금 사이에 미리 나눠 내는 중간 할부금 같은 겁니다. 이 중도금을 낼 때 보통 은행 대출을 끼는데, 분양권을 사는 사람은 원래 대출을 받은 사람의 대출을 그대로 넘겨받는 절차, 이른바 승계를 거쳐야 합니다.

여기서 중요한 게, 이 승계가 자동으로 되는 게 아니라는 점입니다. 은행은 매수인의 소득과 부채 수준을 다시 심사하는데, 요즘처럼 DSR, 그러니까 소득 대비 갚아야 할 빚의 비율 규제가 까다로울 때는 매수인이 승계를 거절당하는 일이 실제로 자주 생깁니다. 상담 현장에서도 "가계약까지 하고 은행 갔는데 대출이 안 나온다"는 연락을 받는 경우가 꽤 있습니다.

그런데 계약서에 이런 대비가 안 되어 있으면, 매수인은 대출을 못 받았는데도 계약대로 잔금을 치러야 하는 난감한 상황에 놓입니다. 그래서 반드시 "매수인의 중도금대출 승계가 거절될 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 매도인은 계약금 전액을 반환한다"는 조건부 특약을 넣으셔야 합니다. 아예 본계약 전에 매수인이 은행에 가서 대출 가능 여부를 먼저 확인해보고 계약을 진행하시는 걸 강력히 권해 드립니다.

3. 발코니 확장비·유상옵션 비용을 누가 내는지 정하는 특약

분양권을 살 때 흔히 놓치는 게 발코니 확장이나 시스템 에어컨, 붙박이장 같은 유상옵션 비용입니다. 이건 분양가와 별도로 처음 계약자가 시행사에 추가로 낸 돈인데, 분양권을 넘길 때 이 비용을 매도인이 회수하려는 게 보통입니다.

문제는 매매대금에 이 옵션 비용이 포함된 건지, 별도로 더 내야 하는 건지가 계약서에 명확히 안 적혀 있으면 잔금일에 다툼이 벌어진다는 겁니다. 실제로 발코니 확장비 하나 때문에 잔금 당일 몇백만 원을 놓고 얼굴 붉히시는 분들을 여러 번 봤습니다. 유상옵션 계약서 사본을 미리 확인하고, "매매대금과 별도로 매수인은 유상옵션 비용 금 ○○○원을 매도인에게 지급한다" 또는 "매매대금에 유상옵션 비용이 포함되어 있다" 중 어느 쪽인지 계약서에 분명히 적어야 합니다.

4. 전매제한 기간 관련 책임을 명확히 나누는 특약

분양권은 아파트가 완공되기 전에 정해진 기간 동안 되팔지 못하도록 막아놓은 전매제한이라는 규정이 있습니다. 지역과 규제 여부에 따라 기간이 다르고, 어길 경우 형사처벌까지 받을 수 있는 민감한 부분입니다.

계약을 진행하다 보면 "지금 전매제한 기간이 지났는지 애매하다"거나 "예외 사유에 해당하는지 확실치 않다"는 상황이 생길 수 있습니다. 이럴 때는 계약서에 "본 계약은 관계 법령상 전매가 가능한 상태를 전제로 하며, 계약 체결 이후 전매제한 위반 사실이 확인될 경우 그 책임은 매도인에게 있고 매수인은 계약을 해제하고 이미 지급한 금원의 반환을 청구할 수 있다"는 식의 특약을 넣어두셔야 합니다. 매수인 입장에서 이 특약 하나가 있고 없고에 따라, 나중에 문제가 생겼을 때 돈을 돌려받을 수 있는지 여부가 완전히 달라집니다.

5. 세금 부담 주체와 다운계약서 금지를 밝히는 특약

분양권을 팔 때는 양도소득세라는 세금이 붙습니다. 프리미엄에 대해 낸 이익만큼 세금을 내는 건데, 보유 기간이 짧을수록 세율이 확 높아지는 구조입니다. 이 세금을 누가 부담하는지, 즉 매도인이 자기가 알아서 낼지 아니면 매수인이 세금까지 감안해서 값을 쳐준 건지 명확히 해두셔야 합니다.

또 하나, 실제 거래금액보다 낮춰서 신고하는 다운계약서 요구를 받는 경우가 종종 있습니다. 매도인이 세금을 줄이려고 매수인에게 부탁하는 건데, 이건 절대 응하시면 안 됩니다. 다운계약서는 그 자체로 처벌 대상이고, 나중에 매수인이 되팔 때 취득가액이 낮게 잡혀서 오히려 매수인이 세금을 더 내야 하는 부메랑으로 돌아옵니다. 계약서에 "본 계약은 실제 거래금액을 신고하며, 매도인은 다운계약서 작성을 요구하지 않는다"는 특약을 명시해두면 이런 요구 자체를 사전에 차단할 수 있습니다.

Q&A로 정리하는 분양권 매매계약서 특약

Q. 특약을 안 넣고 계약서를 써도 계약 자체가 무효가 되나요? A. 아닙니다. 특약이 없다고 계약 자체가 무효가 되는 건 아닙니다. 다만 특약이 없으면 나중에 분쟁이 생겼을 때 "계약서에 안 적혀 있다"는 이유로 매수인이나 매도인 한쪽이 불리해지는 겁니다. 계약 자체의 효력이 아니라, 문제가 생겼을 때 누가 책임지고 돈을 돌려받을 수 있는지를 정하는 안전장치라고 보시면 됩니다.

Q. 공인중개사가 알아서 특약을 넣어주지 않나요? A. 중개사마다 경험 차이가 큽니다. 일반 아파트 매매만 주로 해온 중개사는 분양권 거래의 특수성, 특히 중도금대출 승계나 전매제한 관련 특약을 놓치는 경우가 실제로 있습니다. 계약서에 도장 찍기 전에 매수인·매도인 본인이 오늘 말씀드린 다섯 가지가 들어가 있는지 직접 한 번 더 확인하시길 권합니다.

Q. 특약 문구는 꼭 어렵게 법률 용어로 써야 하나요? A. 그렇지 않습니다. 오히려 너무 어렵게 쓰면 나중에 해석을 두고 또 다툼이 생깁니다. "언제, 누가, 얼마를, 어떤 조건이면"이 명확하게만 드러나면 충분합니다. 다만 애매한 표현, 예를 들어 "적정한 시기에", "상호 협의하여" 같은 문구는 나중에 각자 다르게 해석할 여지가 크므로 구체적인 날짜와 금액으로 바꿔 쓰시는 게 좋습니다.

Q. 이미 계약서에 도장을 찍은 뒤에 특약을 추가할 수 있나요? A. 원칙적으로 계약은 양쪽이 합의해야 내용을 바꿀 수 있습니다. 도장을 찍은 뒤라도 상대방이 동의하면 별도의 특약 추가 합의서를 작성해서 첨부할 수 있습니다. 다만 한쪽이 거부하면 강제할 방법이 없으니, 특약은 처음 계약서를 쓸 때 빠짐없이 챙기시는 게 가장 안전합니다.