분양권 취득세 중과, 계약일 주택수가 1%와 12% 가릅니다

같은 5억 원짜리 새 아파트에 입주하는데, 한 분은 취득세로 550만 원을 내고 다른 분은 6,200만 원을 냅니다. 차이는 아파트가 아니라 "분양권을 계약하던 날, 우리 집에 집과 분양권이 몇 개 있었느냐"와 "그 아파트가 규제지역(조정대상지역)이냐"에서 갈립니다.

부동산 중개사무소를 20년 넘게 운영하면서 분양권 거래를 주로 다뤘고, 지금은 모델하우스에서 분양팀장으로 매일 계약 상담을 하고 있습니다. 분양권 계약서에 도장을 찍기 직전에 가장 많이 받는 세금 질문이 바로 이 취득세입니다.

"저는 서울에 집이 하나 있는데, 지방 분양권 사면 취득세 8% 나오나요?"
"분양권 먼저 하나 있는데 또 계약해도 괜찮아요? 입주 전에 집 팔면 1주택 세율 되는 거 맞죠?"

이 두 질문에 대한 답은 모두 "경우에 따라 다르다"인데, 그 경우의 수를 오늘 사례별로 전부 펼쳐서 비교해 보겠습니다. 규제지역과 비규제지역에 집이 섞여 있는 분, 분양권을 여러 개 보유하신 분은 끝까지 보시면 내 경우가 어느 칸인지 바로 찾으실 수 있습니다.

목차

1. 분양권 취득세, 언제 내고 무엇으로 정해지나
2. 취득세 세율표와 5억 아파트 세액 비교
3. 사례 비교 ① 집이 있는 상태에서 분양권을 계약할 때
4. 사례 비교 ② 분양권이 먼저 있는 상태에서 추가로 살 때
5. 계약 전에 꼭 확인할 체크리스트

1. 분양권 취득세, 언제 내고 무엇으로 정해지나

먼저 가장 흔한 오해부터 풀겠습니다. 분양권에 당첨되거나 분양권을 사는 순간에는 취득세가 없습니다. 분양권은 아직 집이 아니라 "완공되면 집을 받을 수 있는 권리", 말하자면 집 교환권 같은 것이기 때문입니다. 취득세는 아파트가 완공되고 잔금을 치르는 날(잔금일과 사용승인일 중 빠른 날)에 집을 실제로 취득하면서 생기고, 그날부터 60일 안에 신고·납부합니다.

그런데 세율을 정하는 기준은 잔금일이 아닙니다. 여기서 대부분 헷갈리십니다. 분양권으로 받는 아파트의 세율은 두 가지 질문으로 정해집니다.

판단 항목	기준 시점	근거
우리 세대 주택 수는 몇 개인가	분양권 취득일(분양계약일, 전매는 분양권 취득일)	지방세법 시행령 제28조의4
그 아파트가 조정대상지역인가	아파트 취득일(잔금일) 원칙	지방세법 제13조의2 제1항
예외: 계약 후에 조정지역으로 지정된 경우	지정고시 전 계약·계약금 증빙 시 비조정으로 간주	지방세법 제13조의2 제4항

쉽게 말해 주택 수는 계약하는 날 사진을 찍어 고정하고, 규제지역 여부는 입주(잔금)하는 날 다시 확인한다고 보시면 됩니다. 단, 계약할 때는 비규제였는데 나중에 규제지역으로 묶인 경우에는 계약 당시를 기준으로 보호해 줍니다.

또 하나, 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 그 자체가 주택 수에 1개로 들어갑니다. 아직 짓지도 않은 아파트인데도 "집 한 채"로 세는 겁니다. 그래서 분양권을 들고 있는 상태에서 다른 집을 사면 그 집의 취득세율도 올라갈 수 있습니다.

2. 취득세 세율표와 5억 아파트 세액 비교

개인이 유상으로 주택을 취득할 때 적용되는 취득세율(지방교육세·농어촌특별세 제외)은 다음과 같습니다.

취득 후 세대 주택 수	조정대상지역 주택	비조정대상지역 주택
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8% (일시적 2주택은 1~3%)	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%

1

3% 구간은 가격에 따라 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고, 6억

9억 원 사이는 "취득가액 × 2/3억 원 − 3"을 100으로 나눈 비율로 계산합니다. 예를 들어 7억 5천만 원이면 (7.5 × 2/3 − 3) ÷ 100 = 2%입니다. 분양가에는 발코니 확장비·유상옵션도 과세표준에 들어간다는 점도 함께 기억해 두세요.

여기에 붙는 세금까지 합치면 실제 부담은 이렇게 됩니다. 분양가 5억 원, 전용 85㎡ 이하로 계산해 보겠습니다.

적용 세율	취득세	지방교육세	합계(실효세율)	5억 기준 납부액
1% (일반)	500만 원	50만 원(0.1%)	1.1%	550만 원
8% (중과)	4,000만 원	200만 원(0.4%)	8.4%	4,200만 원
12% (중과)	6,000만 원	200만 원(0.4%)	12.4%	6,200만 원

전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 더해져 실효세율이 각각 1.3%, 9.0%, 13.4%가 됩니다. 같은 집인데 1주택 세율과 8% 중과의 차이가 3,650만 원, 12% 중과와는 5,650만 원입니다. 중도금대출로 겨우 맞춰 놓은 잔금 계획이 이 한 줄 때문에 무너지는 경우를 현장에서 적지 않게 봤습니다. 양도세까지 포함한 전체 세율표는 예전에 정리해 둔 2026년 양도소득세·취득세 세율표 총정리 글에 있습니다.

3. 사례 비교 ① 집이 있는 상태에서 분양권을 계약할 때

이제 본격적으로 경우의 수를 비교해 보겠습니다. 아래 사례는 모두 이해를 돕기 위한 예시이고, 공통 조건은 분양가 5억 원·전용 85㎡ 이하·2026년 8월 26일 이후 분양계약입니다. "조정"은 조정대상지역(현재 서울 25개 구 전역과 경기 15곳), "비조정"은 그 밖의 지역입니다.

사례	분양계약일 현재 보유	새 분양권 위치	주택 수	원칙 세율	5억 기준	중과를 피하는 방법
A	무주택	조정	1	1%	550만 원	해당 없음(일반세율)
B	비조정 1주택	조정	2	8%	4,200만 원	입주(잔금)일부터 3년 내 한 채 처분 시 1%
C	조정 1주택	비조정	2	1%	550만 원	처분 의무 없음
D	조정 1주택	조정	2	8%	4,200만 원	입주(잔금)일부터 2년 내 한 채 처분 시 1%
E	조정 1 + 비조정 1	비조정	3	8%	4,200만 원	일시적 2주택 특례 없음
F	조정 1 + 비조정 1	조정	3	12%	6,200만 원	일시적 2주택 특례 없음
G	3주택 이상	어디든	4 이상	12%	6,200만 원	일시적 2주택 특례 없음

사례 C가 상담에서 가장 많이 놓치시는 부분입니다. 서울에 집 한 채가 있는 분이 지방 비규제지역 분양권을 사면 2주택이지만 비조정 지역이라 일반세율입니다. 기존 집을 팔 필요도 없습니다. 반대로 사례 B처럼 지방에 집 한 채가 있는 분이 서울·경기 규제지역 분양권을 사면 그 아파트는 원칙적으로 8%입니다.

B와 D를 1%로 내려 주는 장치가 일시적 2주택 특례입니다. 이사 가려고 잠깐 두 채가 된 경우를 봐주는 제도인데, 분양권으로 받은 새 아파트의 잔금일부터 정해진 기간 안에 한 채를 팔면 됩니다. 분양권 주택의 경우에는 기존 집 대신 새 아파트를 팔아도 인정된다는 점이 일반 주택과 다릅니다(지방세법 시행령 제28조의5 제1항 괄호). 처분기한 관련 양도세 쪽 이야기는 분양권 종전주택 처분기한, 놓치면 세금폭탄 글에서 따로 다뤘습니다.

중요한 변화가 하나 있습니다. 지방세법 시행령이 개정되어 2026년 10월 1일 이후 취득분부터는 기존 집과 새 집이 모두 조정대상지역이면 처분기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 2026년 8월 26일 이전에 계약하고 계약금을 낸 경우나 기존 집이 비조정 지역인 경우는 3년이 그대로 유지됩니다. 사례 D가 2년, 사례 B가 3년인 이유가 이것입니다. 분양계약이 8월 26일 이전이라 3년을 적용받을 수 있는지는 계약서와 계약금 이체내역을 들고 관할 시·군·구청 세무과에 꼭 확인하세요(분양계약에 대한 경과조치 적용 범위는 확인 필요).

4. 사례 비교 ② 분양권이 먼저 있는 상태에서 추가로 살 때

분양권을 여러 개 가진 분들은 "계약 순서"에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 분양권마다 각자의 계약일에 사진을 따로 찍는다고 생각하시면 됩니다.

사례	먼저 가진 것	나중에 산 것	나중 것의 주택 수	나중 것 세율	먼저 것 세율
H	조정 분양권(무주택 때 계약)	비조정 분양권	2	1%	1% (계약일에 1주택)
I	비조정 분양권	조정 분양권	2	8% (일시적 2주택 3년 내 처분 시 1%)	1%
J	조정 분양권	조정 분양권	2	8% (일시적 2주택 2년 내 처분 시 1%)	1%
K	분양권 1개	조정지역 기존 아파트 매수	2	8% (일시적 2주택 처분 시 1%)	1%
L	2주택 보유 중 조정 분양권 계약 → 잔금 전 2채 모두 매도	—	3 (계약일 기준)	12% 그대로	—
M	무주택·1주택 상태에서 계약 → 계약 후 해당 지역 조정 지정	—	계약일 기준	비조정으로 간주	—

사례 H를 보시면 재미있는 점이 있습니다. 첫 번째 분양권은 계약일에 주택이 0개였으니 나중에 두 번째 분양권이 생겨도 첫 아파트 잔금 때는 1주택 세율입니다. 반대로 사례 K처럼 분양권을 하나 쥔 상태에서 규제지역 기존 아파트를 매매로 사면, 분양권이 주택 수에 들어가 그 아파트가 2주택 8% 대상이 됩니다.

가장 위험한 것이 사례 L입니다. 상담하다 보면 정말 자주 듣는 말이 "입주 전에 기존 집 다 팔면 되잖아요"입니다. 그런데 분양권 아파트의 주택 수는 분양권을 계약한 날 기준으로 이미 고정됩니다. 조세심판원도 분양권으로 취득하는 주택은 분양권 취득일 기준으로 주택 수를 세며 예외를 두지 않는다고 판단해 왔습니다. 그래서 계약 당시 2주택이었다면, 잔금 전에 두 채를 모두 정리해도 그 아파트는 3주택 12%가 나옵니다. 정리할 집이 있다면 분양권 계약 전에 정리하는 게 순서입니다.

사례 M은 반대로 보호받는 경우입니다. 예를 들어 2026년 6월에 화성 동탄구나 용인 기흥구의 분양권을 계약했는데 7월 1일부로 그 지역이 조정대상지역으로 지정되었다면, 지정고시일 전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 증빙되는 한 조정지역 지정 전에 취득한 것으로 봅니다. 계약서와 계약금 이체내역은 입주 때까지 반드시 보관하세요. 거꾸로 계약할 때 조정지역이었는데 잔금 전에 해제되었다면, 원칙대로 잔금일 기준 비조정 지역 세율로 판단합니다.

5. 계약 전에 꼭 확인할 체크리스트

제가 모델하우스에서 계약 직전 손님께 꼭 여쭤보는 순서 그대로 정리했습니다.

순서	확인할 것	왜 중요한가
1	세대원 전체의 주택·분양권·입주권·주거용 오피스텔 개수	본인 명의만 세면 틀립니다. 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 따로 살아도 같은 세대가 원칙입니다
2	각 주택의 위치가 조정인지 비조정인지	같은 2주택이라도 1%와 8%가 갈립니다
3	정리할 집이 있다면 분양계약 전에 매도	계약일에 주택 수가 고정되기 때문입니다
4	일시적 2주택이라면 처분기한(2년 또는 3년) 메모	기한을 넘기면 중과세율에 가산세까지 추징됩니다
5	계약서·계약금 이체내역 보관	계약 후 조정지역 지정 시 보호받는 유일한 증빙입니다
6	잔금 60일 전 위택스 또는 관할 세무과에서 세율 사전 확인	신고는 본인 책임인 자진신고 세목입니다

상담하다 보면 기존 집을 처분하겠다며 일시적 2주택으로 1%를 신고해 놓고, 집이 안 팔려 기한을 넘긴 뒤 중과분과 가산세를 한꺼번에 고지받는 분들이 계십니다. 일시적 2주택 비과세(양도세) 쪽 처분기한과 날짜 계산법은 일시적 2주택 비과세 요건, 처분기한 글을 함께 보시면 취득세와 양도세 기한을 한 번에 맞출 수 있습니다. 두 세금의 기한이 같지 않을 수 있으니 달력에 각각 표시해 두시는 게 안전합니다.

Q&A로 정리하는 분양권 취득세 중과

Q. 분양권을 전매로 샀다면 주택 수는 언제 기준인가요?

A. 분양사업자와 직접 계약한 원분양자는 분양계약일이 기준이고, 다른 사람에게 분양권을 산 경우에는 그 분양권을 취득한 날이 기준입니다. 보통 분양권 매매대금 잔금일을 취득일로 보는데, 명의변경일과 날짜가 다를 수 있으니 매매계약서·잔금 영수증을 함께 들고 관할 세무과에 확인하시는 게 정확합니다.

Q. 공시가격 낮은 시골집도 주택 수에 들어가나요?

A. 시가표준액(공시가격) 1억 원 이하 주택은 주택 수에서 빠지는 게 원칙이고, 비수도권은 그 기준이 2억 원 이하로 올라갔습니다. 다만 재개발·재건축 같은 정비구역으로 지정된 곳의 주택은 가격이 낮아도 제외되지 않습니다. 분양권은 가격과 상관없이 주택 수에 들어간다는 점도 함께 기억하세요.

Q. 오피스텔 분양권도 주택 수에 들어가나요?

A. 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다. 완공 후 주거용으로 쓰여 재산세가 주택으로 과세되는 오피스텔부터 주택 수에 들어갑니다. 그래서 오피스텔 분양권은 계약 단계에서는 영향이 없지만, 입주 후 주거용으로 쓰기 시작하면 그다음에 사는 집의 세율에 영향을 줄 수 있습니다.

Q. 부모님과 같이 사는데 부모님 집도 합쳐서 세나요?

A. 주민등록상 같은 세대라면 합산됩니다. 다만 새 아파트 잔금일부터 60일 안에 그 집으로 전입해 세대를 분리하면 별도 세대로 보는 규정이 있고, 65세 이상 부모님을 모시려고 합가한 경우도 각각 다른 세대로 봅니다. 세대 분리를 염두에 두신다면 전입 일정까지 계약 전에 미리 계획하세요.

참고자료

1. 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) — 국가법령정보센터
2. 지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법)·제28조의5(일시적 2주택) — 국가법령정보센터
3. 조세심판원 조심2022지0667 결정(분양권 취득 주택의 주택 수 판단) — 지방세법령정보
4. 주택시장 안정화 대책(서울 전역·경기 12곳 조정대상지역 지정) — 대한민국 정책브리핑
5. 동탄·기흥·구리 투기과열지구·조정대상지역 추가 지정 — 비즈워치
6. 조정대상지역 일시적 2주택 취득세 유예기간 3년→2년 단축 — 인천일보